18일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 한국부동산원 통계를 재가공해 분석한 결과, 올해 1분기 강남·서초·송파 등 강남 3구의 서울 외 거주자(외지인) 매입 비중이 24.6%였다.
이는 작년 4분기(22.3%)보다 2.3%포인트 증가한 수치다.
강남 3구의 외지인 매입 비중은 지난해 2분기 27.1%에 달했으나, 같은 해 3분기 25.7%, 4분기 22.3%로 하락하다 이번에 반등했다.
구별로 보면 서초구의 외지인 매입 비중은 25.5%로 전 분기보다 4.8%포인트 늘었고, 강남구는 22.9%로 2.3%포인트 증가했다. 다만 송파구는 25.4%로 전 분기보다 0.3%포인트 줄었다.
이처럼 외지인 매입 비중이 늘어난 것은 지난해 하반기 가격 조정으로 저점 인식이 자리 잡은 데다, 분양시장 침체, 인구 감소 우려 등 지방 부동산 매수 심리가 위축되자 '똘똘한 한채'를 찾아 다시 강남 3구를 찾는 수요가 늘어났기 때문으로 분석된다.
마포·용산·성동구 등 '마용성'의 외지인 매입 비중은 지난 1분기 24.5%로 전 분기보다 0.1%포인트 하락했다.
마용성의 외지인 매입 비중은 작년 1분기 34.2%, 2분기 25.4%, 3분기 26.4%, 4분기 24.6% 등으로 전반적으로 하향 곡선을 그리고 있다.
외지인과 달리 서울 거주자들은 강남 3구보다 마용성에서의 매입 비중이 더 컸다.
지난 1분기 강남 3구 및 마용성의 서울 거주자의 매입 비중을 보면 마용성은 75.5%로, 강남 3구(68.5%)보다 7%포인트 높다.
특히 마용성에서의 서울 다른 자치구 거주자의 매입 비중은 지난해 4분기 38.9%에서 올해 1분기 45.7%로 6.8%포인트 늘었다.
같은 기간 강남 3구에서의 다른 구 거주자 매입 비중(37.3%→34.3%)이 3.0%포인트 줄어든 것과는 대조적이다.
남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원은 "올해 시행된 저리의 신생아특례대출을 통해 서울 외곽지역에서 손바뀜이 많았는데 수요자가 강남 3구보다 가격 장벽이 상대적으로 낮은 마용성으로 갈아타기 매수를 한 것으로 보인다"고 말했다.
한편, 강남구 거주자가 강남구에서 매수하는 비중은 지난해 4분기 42.6%에서 올해 1분기 22.9%로 19.7%포인트 급감한 것으로 나타났다.
강남구 아파트 노후화로 다수의 신축 아파트가 들어선 서초구나 송파구를 대신 선택하거나 자녀 증여 목적으로 매도해 '자산 다운사이징'을 한 것으로 추정된다.
또 서울 갭투자 거래에서도 올해 1분기 마용성 갭투자 거래 비중(17%)이 강남 3구(15.7%)를 앞서는 현상이 목격됐다고 우리은행 자산관리컨설팅센터는 밝혔다.
이러한 마용성 갭투자 증가 현상은 강남 3구 규제에 대한 반사이익 때문으로 센터 측은 풀이했다.
규제 지역(강남 3구 및 용산구) 또는 비규제지역 1주택자가 추가로 비규제지역인 마포·성동구에 갭투자 할 경우 취득세 및 종부세 중과를 적용받지 않기 때문이다. 마용성의 가격 회복률이 강남 3구보다 더디다는 점도 투자 수요를 유인한 것으로 보인다.
갭투자 형태 변화도 감지된다.
올해 1분기 마용성의 갭투자 비중(17%)과 평균 거래 건수(27건)가 노원·도봉·강북구를 뜻하는 '노도강'의 갭투자 비중(9.6%)이나 평균 거래 건수(17건)보다 높다는 점에서다.
남 연구원은 "과거에는 매매가 대비 전세가 차이를 최소화하고 단기 매매거래를 통해 수익률을 우선시하는 투자자 중심의 전통적 갭투자가 성행하면서 노도강 지역에서 갭투자 강세가 나타났으나, 현재는 투자 금액이 상대적으로 많이 필요해도 양호한 입지 가치로 미래가 유망하고 가용할 수 있는 금액 범위 내 똘똘한 한 채를 선점하고자 하는 실수요자 중심의 갭투자 형태가 나타난다"고 설명했다.
