1기 신도시 재건축 선도지구 공모 신청이 오는 23일 시작되면서 선도지구 지정 추진 단지들의 막바지 경쟁이 과열되고 있다.
단지마다 주민 동의율을 높이기에 사활을 건 가운데 선도지구 지정에 필요한 점수를 1점이라도 높이기 위한 눈치작전도 치열하게 전개되고 있다.
1기 신도시 중 집값이 가장 높은 분당에서는 최근 급등한 집값을 바탕으로 상대적으로 낮은 추가분담금을 내걸고 단지마다 재건축 사업 추진을 독려하고 있다.
◇ "동의율 0.1%라도 더 높여야…결합 재건축도 검토"
22일 정비업계에 따르면 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 수도권 1기 신도시 정비사업 선도지구 지정 신청 접수가 오는 23∼27일 이뤄지는 가운데 선도지구로 선정되기 위한 막바지 경쟁이 치열하게 전개되고 있다.
일부 단지에서는 선도지구 평가 배점이 가장 높은 주민 동의율을 높이기 위해 마을버스 광고까지 내걸고, 지난 추석 연휴에도 주민들의 동의서 작성을 독려하기도 했다.
정비업계는 재건축 의지가 가장 높은 분당신도시의 경우 현재 선도지구 경쟁에 뛰어든 단지가 25∼30곳에 달하는 것으로 보고 있다.
이들 단지 중 다수는 이미 90% 이상의 동의율을 확보했으며, 만점인 95% 이상을 확보하기 위해 막판까지 애쓰는 모습이다.
분당의 한 선도지구 추진 단지 주민은 "선도지구에 뽑히지 못하면 장기간 재건축이 쉽지 않을 것이라는 우려가 커 단지 간 경쟁과 눈치작전도 치열하다"며 "다른 단지보다 동의율을 0.1%라도 더 높이려고 총력을 기울이고 있다"고 말했다.
단지 수보다 가구 수가 많아야 평가 기준에서 유리한 분당에서는 가구 수 확대를 위해 소규모 단지들이 결합하는 '합종연횡'도 이뤄지고 있다.
현지 중개업계에 따르면 분당 시범단지 삼성한신과 한양, 우성과 현대아파트가 각각 1, 2지구로 나뉘어 선도지구 지정 경쟁을 벌이는 가운데 인근 소규모 연립주택 단지와 결합해 추가 가점을 받는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.
성남시는 자체 평가 기준에서 반경 2km 이내 나 홀로 단지나 소규모 연립 등과 묶어 통합 재건축을 할 경우 2점의 가점을 부여하기로 했다.
서현동의 한 중개업소 대표는 "거리가 떨어져 있고 대지지분이나 용적률 등 기본 조건이 다른 빌라 단지와 현실적으로 통합 재건축이 가능할지 의문이지만 일단 1점이라도 더 높이기 위해 전략적으로 접근하는 것 같다"며 "그 외에도 공공기여, 건축방식 등 가점에서 유리한 조건들이 다양하게 검토되는 중"이라고 말했다.
평가 점수를 높이기 위해 신탁회사와 업무협약(MOU)을 맺거나 공공시행 방식을 선택한 단지들도 많다.
한국토지주택공사(LH)는 분당 수내동 파크타운과 푸른마을, 구미동 무지개마을 11·12단지, 장안타운 빌라 등 4곳과 공공시행 방식의 재건축을 추진 중이다.
분당 서현효자촌과 정자일로, 무지개마을 6∼10단지, 효자촌빌라 등은 신탁사와 MOU를 맺었다.
정비업계의 한 관계자는 "기존 조합방식은 선도지구 평가 항목에서 가점이 없기 때문에 우선 공공시행 또는 신탁방식 중 하나로 제출하고, 선도지구 지정 후에 다시 조합원 의견을 재수렴하겠다는 단지들이 많다"며 "이 과정에서 적잖은 갈등과 혼란도 있을 것으로 보인다"고 말했다.
일산, 평촌, 산본, 중동 신도시는 분당에 비해 열기가 덜하지만 역시나 선도지구 지정 신청 마감일인 27일까지 동의율을 최대한 높이려고 분주한 모습이다.
일산의 한 중개업소 대표는 "수익성은 차치하고 일단 선도지구 지정만으로 집값에는 호재가 되기 때문에 동의율 확보에 열의를 보이고 있다"며 "동의율을 90%가량 확보한 단지들이 많은데 끝까지 동의율을 더 높인 뒤 마지막 날에 신청하는 곳이 많을 것 같다"고 말했다.
◇ 분당 "추가분담금 낮을 것"…수익성 경쟁도 가열
선도지구 지정이 본격화되면서 최근 아파트값이 급등한 분당에서는 벌써 수익성 홍보에도 열을 올리고 있다.
분당의 선도지구 지정 추진 단지들은 성남시가 공개한 기본계획안을 토대로 유명 건축사사무소에 가설계를 맡기고, 자체적으로 수익성을 평가해 주민 동의를 독려하는 등 발 빠른 움직임을 보이고 있다.
하나감정평가법인이 분당 주요 단지의 의뢰를 받아 분석한 자료에 따르면 수내동 파크타운 3천26가구(전용면적 59∼191㎡)를 지상 26층 높이의 4천590가구(전용 59∼193㎡)로 재건축할 경우 동일 주택형 입주 시 1억5천만∼2억원의 추가분담금이 나올 것으로 예측됐다.
현재 용적률이 211%로 재건축 용적률 332%, 공공기여율 15%로 잡았을 때의 예상 부담금이다. 향후 일반분양가는 3.3㎡당 평균 5천570만원, 공사비는 3.3㎡당 800만원을 적용했다.
오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 "현재 판교 백현동 푸르지오그랑블, 휴먼시아 전용 84㎡ 시세가 3.3㎡당 5천700만∼6천700만원에 달하는 만큼 일반분양가를 5천500만원 정도는 받을 수 있을 것으로 봤다"며 "신도시는 정부의 파격적인 용적률 혜택이 있어 분당처럼 일반분양가를 높게 받을 수 있는 곳은 수익성이 양호해 재건축이 가능할 것"이라고 말했다.
기존 용적률이 낮은 단지는 수익성이 더 높을 것으로 예상됐다.
이매동 이매청구·성지 통합재건축 단지는 현재 용적률이 168%로, 재건축 용적률을 325%까지 끌어올릴 경우 동일 주택형 입주 시 1천500만원부터 최대 1억원가량을 환급받을 것이라는 전망이 나왔다.
단지 규모가 파크타운보다 작아 3.3㎡당 공사비를 850만원으로 높였지만, 신축 후 가구 수(2천58가구)가 기존 가구 수(1천14가구)의 2배에 달해 일반분양 수입이 높아진다.
현재 저층인 장안타운 빌라 단지들도 재건축 용적률을 250%까지만 높여도 동일 주택형 배정 시 추가분담금 없이 높은 금액의 환급이 예상됐다.
다만 이는 재건축 초과이익환수 부담금이 고려되지 않은 것이다. 1기 신도시는 정부의 용적률 혜택이 커 재건축 부담금도 클 수 있다. 정부는 앞으로 재건축 부담금 폐지를 추진하기로 했지만 이 법을 만든 야당을 설득할 수 있을지 미지수다.
공사비나 향후 집값도 변수다. 현재 선도지구의 착공은 빨라야 3∼5년 뒤로 예상돼 장래의 물가 상승을 고려할 때 착공 시점의 공사비에 따라 추가부담금은 더 늘어날 수 있다. 분양 시점에 집값이 하락하면 일반분양가도 높게 받을 수 없다.
분당보다 집값이 낮은 일산, 산본, 중동 등은 수익성이 발목을 잡을 것이라는 우려가 크다.
특히 평촌, 산본, 중동은 기존 용적률이 200%를 넘어 일반분양 수익에서도 불리하다.
일부 단지는 추가분담금이 현재 아파트 시세보다 높을 것이라는 관측도 나온다.
J&K도시정비 백준 대표는 "집값이 2억∼3억원인데 추가분담금이 3억∼5억원이라면 재건축이 가능할지 의문"이며 "신도시는 소형부터 대형까지 다양한 주택형이 혼재돼 조합원 간 이해관계를 맞추기도 쉽지 않아 기대만큼 사업이 빨리 진행될 것인지도 지켜봐야 한다"고 말했다.
