올해 3분기 서울 오피스 시장에서 대형 거래가 잇따라 성사되면서 오피스 투자 시장이 활기를 되찾아 가고 있다.
임대시장에서는 일부 기업들이 비용 절감을 위해 상대적으로 임대료가 저렴한 지역으로 이전하는 움직임이 감지되고 있다.
21일 글로벌 부동산 서비스 회사 JLL(존스랑라살)이 발간한 '3분기 서울 A급 오피스 시장 동향' 보고서에 따르면 3분기 서울 오피스 거래액은 약 4조6천325억원으로 직전 분기보다 105% 증가했다.
1천억원 이상의 대형 거래가 다수 성사된 데 따른 것으로, 특히 강남 권역에 대형 거래가 집중됐다.
JLL은 연면적 3만3천㎡ 이상, 바닥면적 1천89㎡ 이상의 우수한 시설을 갖추고 입지가 뛰어난 오피스 건물을 A급으로 분류한다.
3분기 최고 거래가격을 기록한 건물은 삼성화재 서초사옥 '더에셋'으로, 삼성SRA자산운용이 코람코자산신탁으로부터 1조1천42억원에 인수했다.
코람코자산신탁이 보유한 강남구 삼성동 아이콘삼성(옛 골든타워)은 캐피탈랜드투자운용에 4천408억원에 매각됐다.
대기업이 자산 유동화를 위해 그룹 내 보유 부동산을 리츠로 편입하려는 시도가 활발했던 점도 눈에 띈다.
하나자산신탁은 하나대체투자자산운용으로부터 하나금융그룹 강남 사옥을 약 2천820억원에 매입했다. 하나자산신탁은 해당 건물을 기초 자산으로 편입한 '하나오피스위탁관리' 리츠의 상장을 추진 중이다.
한화생명보험이 보유했던 장교동 한화빌딩은 한화자산운용이 약 8천80억원에 매입했는데, 이 건물 역시 한화리츠로 편입될 예정이다.
보고서는 "SK그룹 등도 이러한 움직임을 보여 향후 리츠 시장의 확대가 예상된다"면서 "아울러 금리 인하로 유동성이 개선되면서 해외 투자자들도 프라임급 자산을 중심으로 투자를 재개할 것으로 전망된다"고 덧붙였다.
쿠시먼앤드앤드웨이크필드 코리아 역시 '3분기 오피스 투자 시장 보고서'에서 3분기에는 기업의 현금 유동성 확보를 위한 거래가 활발했다며 하나금융 강남사옥 및 한화빌딩 등과 함께 태영그룹의 태영빌딩, 삼성화재의 판교사옥, 한샘의 상암 오피스 등을 그 예로 들었다.
이들 기업은 자사가 입주한 건물을 매각하면서 임차 형태로 계속 머무르는 세일앤리스백 방식을 선택했다.
3분기 서울 오피스 매매시장의 3.3㎡당 평균 거래가격은 3천187만원이었다.
특히 강남 권역의 거래가격은 3.3㎡당 3천967만원으로 도심권과의 격차가 1천만원을 넘었다.
임대시장은 낮은 공실률을 유지하고 임대료는 소폭 오르는 등 안정적인 흐름을 이어갔다.
3분기 서울 A급 오피스 임대시장의 공실률은 3.0%로 전 분기 대비 0.47%포인트 상승했다.
주요 핵심 입주기업의 퇴거와 일부 건물의 리모델링 등으로 도심과 여의도 권역에서 공실이 다소 늘었지만, 강남(0.3%), 도심(2.8%), 여의도(6.5%) 등 3대 권역 모두 낮은 공실률을 보이고 있다.
임대료는 상승세를 유지했다.
3분기 3.3㎡당 월평균 실질임대료는 전 분기 대비 1.1%, 전년 동기 대비 6.7% 상승한 약 14만400원으로 집계됐다.
다만 최근 몇 년간 이어진 가파른 상승세에 비해 상승 폭이 다소 둔화하는 모습이라고 JLL 측은 전했다.
3분기 3대 권역 내 신규 A급 오피스 공급은 없었으며, 올해 남은 기간에도 신규 공급은 없을 것으로 전망된다.
내년부터 2028년까지는 도심 권역에 가장 많은 신규 오피스 공급이 예정돼 있다.
반면 여의도는 향후 예정된 신규 공급이 전무한 상태며, 강남에서는 2025년 초와 2029년에 각각 중소형 오피스와 대형 오피스 공급이 예정돼 있다.
심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 "오피스 임대차 시장은 여전히 낮은 공실률과 높은 임대료 등 견고한 펀더멘털을 보이고 있으나 변화의 조짐이 감지되고 있다"며 "경기 침체 장기화로 일부 기업들이 비용 절감과 경영 효율화를 위해 상대적으로 임대료가 저렴한 지역으로 이전하는 사례가 늘고 있어 프라임급 오피스의 공실률 상승과 임대료 상승세 둔화가 예상된다"고 말했다.
