서울 아파트 매매시장이 5개월 만에 다시 매수자 우위로 전환했다. 매매시장 과열로 138주 만에 수요가 공급을 앞질렀다가 정부의 돈줄 조이기’ 후 불과 20주 만에 재역전된 것이다. 서울 아파트 매물은 9만 건에 육박하며 거래절벽’ 양상이다.
하지만 이런 상황이 지속할지는 미지수다. 특히 내년 말부터 수도권 공급절벽’이 예정돼 있고, 금리 인하까지 맞물린다면 다시 부동산 시장이 들끓을 가능성이 있다.
24일 한국부동산원에 따르면 11월 셋째 주(18일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 99.9를 기록하며 지난 6월 24일(98.9) 이후 처음 기준선(100) 아래로 떨어졌다. 매매수급지수는 0~200으로 표기되는데, 기준점인 100보다 낮으면 공급이 수요보다 많다는 의미다. 즉 매수 우위 시장이다.
올해 초만 해도 서울 아파트 매매수급지수는 80 초반대였다. 하지만 지난 4월부터 실거주 중심의 매수심리가 높아져 지난 7월 첫째 주(1일 기준) 2년8개월 만에 100을 넘었고, 8월 둘째 주(12일 기준) 104.8까지 올랐다.
정부의 대출 규제, 금융 당국 압박에 따른 은행권 금리 인상이 잇따르며 분위기가 반전됐다. 서울부동산광장에 따르면 서울 아파트 매매는 지난 7월 9192건까지 올랐으나 9월 3108건으로 3분의 1 수준에 그쳤다. 10월은 3556건(지난 23일 기준)으로 소폭 늘었으나 9월과 비슷한 수준이다.
매물도 대폭 늘었다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물 수는 8만9306건이다. 올해 최소치인 7만6629건(8월 5일)과 비교하면 16.54% 늘어난 수치다. 지난 20일에는 최근 3년 내 최다인 9만274건을 기록했다.
하지만 내년 말부터 서울 등 수도권을 중심으로 아파트 공급절벽이 예상되면서 시장 안정이 오래가지 않을 것으로 전망된다. 건설산업연구원(건산연)은 현 정부의 주택공급 확대정책 평가와 제언’ 보고서에서 “수도권 주택공급 회복세가 더디고 금리 변동에 따른 시장 불안 우려가 상존한다”며 “2023년 서울 주택 착공 물량은 전년 대비 절반을 밑돌고, 수도권은 2022년부터 급감하기 시작했다”고 지적했다.
통상 아파트는 착공에서 준공까지 약 3년이 걸리는데, 2022년부터 시작된 착공 감소가 2025년부터 본격 영향을 미칠 것으로 보인다는 전망이다. 건산연에 따르면 2005년부터 지난해까지 19년간 전국 주택 공급 시장에는 연평균 42만9000가구가 준공됐다. 하지만 2022년부터 착공이 감소해 2023년에는 30만 가구를 밑돌며 예정된 준공 물량도 큰 폭으로 줄어들 예정이다.
특히 수도권 아파트는 올해까지 준공 물량이 연평균(15만6000가구)을 웃돌겠지만 내년 기준으로 3년 전인 2022년 착공 물량이 14만 가구, 2023년 10만 가구에 그쳐 준공 물량 감소세가 한동안 지속될 전망이다.
비(非)아파트 전망도 녹록지 않다. 건산연은 “2016년부터 공급 감소세가 지속되고 있다”며 “예년에는 수도권에서 비아파트가 연평균 6만1000가구 공급됐으나 2020년부터 연평균치를 밑돌기 시작해 지난해는 4만 가구 이하 수준으로 떨어졌다”고 설명했다. 비아파트 공급 감소는 경기 침체, 아파트와 같은 규제, 전세사기 여파 등이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다.
