강남3구(강남·서초·송파)인 송파구와 강북 핵심 지역인 용산구의 '부촌 경쟁'이 치열하다. 2022년에는 초고가 단지가 많은 용산구가 우위에 섰다면 올해는 주택 가격 상승에 힘입어 송파구가 승기를 잡았다. 나란히 개발 호재가 예정돼 있는 만큼 추진속도에 따라 명암이 갈릴 전망이다.
17일 KB부동산에 따르면 지난달 송파구 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 2138만원으로 강남구(2865만5600원)와 서초구 2725만6350원에 이어 서울에서 세 번째로 높았다. 용산구는 2096만원으로 송파구에 비해 약 42만원 낮았다.
강남구와 서초구에 이은 서울 매매가격 3위 자리를 두고 송파구가 용산구를 다시 역전한 모양새다. 지난 7월까지는 용산구가 송파구를 앞섰는데, 8월부터는 송파구가 역전해 10월에는 149만8000원까지 차이를 벌렸다.
대규모 주택 단지가 밀집한 송파구와 초고가 단지가 시세를 이끄는 용산구는 치열하게 경쟁 중이다. 송파구의 경우 가락동 헬리오시티와 신천동 파크리오 등 초대형 단지가 있고 용산구는 파르크한남과 한남더힐, 나인원한남 등 한남동을 중심으로 실거래가가 100억원을 넘어서는 고가 단지가 자리했다.
두 단지의 경쟁은 주택경기의 향방에 따라 우열이 가려져 왔다. 2022년 기준금리 인상으로 인한 주택가격 침체 속 용산구는 자금력을 갖춘 수요자가 선호하는 초고가 단지 덕에 지역 평균 집값을 방어했다. 한국부동산원에 따르면 송파구는 2022년 아파트값이 8.00% 하락한 반면 용산구 4.73% 하락했다.
올해는 주택시장이 일부 반등하면서 송파구가 용산구를 앞섰다. 부동산원에 따르면 12월 2주차(9일 기준)까지 누적된 올해 송파구 아파트값 상승률은 7.46%로 성동구(9.79%)와 서초구(8.52%)에 이어 두 번째로 높았다. 용산구는 6.97% 상승하며 송파구보다 상승률이 낮았다.
송파구 주택가격이 오르면서 매매가격지수 격차도 벌어지고 있다. 부동산원 기준 지난달 송파구 아파트 매매가격지수는 108.18로 용산구(106.49)를 앞섰다. 매매가격지수는 2021년 6월을 기준(100)으로 가격 등락을 수치화한 지표다. 지수는 2022년 용산구가 앞서다 지난해 하반기 비슷한 수준에서 경쟁했고 올해는 송파구가 용산구와 격차를 벌렸다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "용산구의 경우 고가 단지와 그 외 단지들 사이 가격차가 크지만 송파구는 아파트 단지들이 비슷한 가격대를 형성하고 있다"면서 "두 지역의 수요층이 다른 만큼 우열을 가리기 힘들다"고 언급했다.
잠실·한남…개발 호재에 희비 갈린다
송파구가 재역전한 올해에 이어 내년에는 개발호재의 추진속도에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 송파구에선 올해 잠실래미안아이파크 분양을 시작으로 잠실 개발이 본격화했고 용산에선 용산공원·국제업무지구 개발에 더해 한남뉴타운이 차례로 시공사를 찾고 있다.
송파구 핵심 생활권 중 한 곳인 잠실에서는 잠실르엘을 비롯해 잠실주공5단지, 잠실장미 1·2·3단지가 차례로 개발 예정이다. 앞서 분양한 잠실래미안아이파크의 경우 지난 10월 진행한 청약에서 307가구 모집에 8만2487명이 접수하며 흥행한 바 있다.
잠실르엘은 내년 분양에 이어 하반기 입주 예정으로 알려졌다. 또한 잠실주공5단지는 지난 9월 서울시가 정비계획 결정안을 고시한 데 이어 건축 심의와 사업시행인가를 앞두고 있다.
권 팀장은 "잠실에서 개발 예정인 잠실주공5단지와 장미아파트가 얼마나 속도를 내느냐에 따라 잠실과 인근 지역 평균 가격을 끌어올릴 수 있는 변수"라고 지적했다.
용산구에서는 한남뉴타운 개발이 힘을 내고 있다. 한남2구역은 2022년 대우건설을 시공사로 선정했고 한남3구역은 현대건설을 시공사로 선정한 후 지난해 하반기 이주를 시작했다. 한남4구역은 삼성물산과 현대건설이 시공사 선정을 두고 치열하게 경쟁하고 있다.
이에 더해 지연됐던 용산공원과 용산국제업무지구 개발이 가시화한 점도 호재다. 송승현 도시와경제 대표는 "주택 중심 개발이 다수인 송파구와 달리 용산구는 업무지구와 공원 등이 복합적으로 개발 중인 점이 장점"이라고 진단했다.
