서울 집값이 내년 상반기에 1% 이상 하락할 것으로 전망됐다. 대출 규제와 매수 수요 위축, 정국 불안 등으로 내년 상반기에 조정기를 거칠 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
30일 서울경제신문이 건설주택포럼·건설정책연구원에 의뢰해 부동산·건설 개발 전문가 75인을 대상으로 ‘내년 주택 시장 전망’에 대해 설문 조사한 결과 내년 상반기까지 서울 지역의 주택 가격이 떨어질 것이라는 답변이 38.6%로 가장 많았다. 1~3% 하락할 것이라고 본 응답자는 25.3%, 3~5% 하락할 것이라는 답은 17.3%로 집계됐다.
응답자들은 ‘매수 수요 및 투자심리 위축(59.0%)’과 ‘높은 금리 지속(17.9%)’ ‘출 규제(12.8%)’ 등을 집값 하락의 이유로 꼽았다. 지난해 같은 조사에서는 전문가들이 집값 하락의 가장 큰 이유로 ‘높은 금리 지속(62%)’을 들었다. 올해는 9월부터 시작된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 적용과 탄핵 정국 불확실성 증대로 매수 관망 심리가 더 커진 점이 작용한 것으로 풀이된다.
지방 주택 매매 시장은 서울보다 침체의 골이 더 깊을 것으로 예상됐다. 응답자의 86.6%가 지방 집값이 내려갈 것으로 전망한 가운데 1~3% 하락할 것이라는 답변이 37.3%로 가장 많았다. 이어 5% 이상 하락이 25.3%. 3~5% 하락이 24.0%로 집계됐다.
응답자의 63.2%는 지방 주택 시장과 관련해 수도권 지역보다 더 큰 추가 하락에 대한 불안감으로 매수 수요 및 투자심리가 위축될 것이라고 예상했다. 이어 응답자의 32.4%는 지방의 주택 공급 물량이 수요보다 많은 탓에 집값 하락이 예상된다고 답했다. 그나마 충북 천안 및 부산 등이 반등 가능성이 있다고 평가됐다.
다만 내년 상반기의 집값 하락은 일시적인 숨고르기 국면이며 2026년 상반기부터 집값 상승세가 다시 시작되고 양극화가 커질 것이라는 게 전문가들의 의견이다. 지역별로 보면 서울 주택 매매가격이 재상승할 시기로는 ‘2026년 상반기(35.0%)’를 꼽은 응답자가 가장 많았다. 이어 내년 하반기(32.5%)부터 상승한다는 의견도 많았다. 수도권 주택 매매가가 재반등하는 시점으로 응답자의 절반 이상인 54.5%가 2026년을 꼽았다. 지방 집값은 수도권 지역 집값이 먼저 오른 후 시차를 두고 2027년 이후에나 반등할 것으로 전망됐다. 서울 지역 내, 서울과 수도권 간, 수도권과 지방 간 집값 양극화가 더 커질 것이라는 의견은 무려 98.7%나 됐다.
전문가들이 2026년부터 상승세를 점치는 것은 내년 하반기부터 본격화하는 ‘공급 물량 부족(82.9%)’이 가장 큰 이유다. 주택산업연구원은 내년도 주택 인허가가 33만 가구로 올해보다 5.7% 감소하고 준공은 33만 가구로 25.0% 줄어들 것으로 예상한다. 주산연에 따르면 내년 말까지 약 50만 가구가 부족하다.
2026년 상승세 전망의 두 번째 이유로 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하로 인한 한국은행의 금리 유지·인하 가능성(14.6%)이 꼽혔다. 미국이 금리를 인하하는 상황에 한은이 추가적으로 금리를 인상할 수 없어서다. 거래절벽에 대출 규제도 결국 완화할 것이라는 논리 역시 상승 전망에 힘을 더한다.
이에 서울에서 주택을 구입한다면 적기를 언제로 보느냐는 질문에 응답자의 38.1%가 집값 하락세가 이어지는 ‘내년 하반기’로 답했다. 이어 ‘내년 상반기(26.2%)’와 ‘2026년 상반기(19.0%)’ 순이었다.
주택 시장 침체가 이어져도 내년 상반기에 분양가는 계속 오를 것이라는 답변이 75%로 1위를 차지했다. 지난해 같은 조사에서 분양가가 계속 오를 것이라는 답변이 58%였던 것에 비해 17%포인트나 높아졌다. 전문가들은 내 집 마련의 방법으로도 ‘아파트 신규 분양(44.2%)’을 가장 많이 추천했고 재건축·재개발 등 정비사업 투자를 추천한 비율은 37.2%로 2위였다. 응답자의 75%는 향후 서울 신규 아파트 분양가가 더 상승할 것이라고 답했으며 15.9%는 지금과 같은 수준일 것으로 예상했다. 분양가가 하락할 것이라는 응답은 9.1%에 불과했다.
