지난해 우리나라 신혼부부의 절반 가까이는 자가에 거주 중인 것으로 나타났다. ‘2023년도 주거실태조사 결과’에 따르면 전국적으로 자가 보유 및 점유율이 1년 전보다 감소한 가운데, 신혼부부나 청년만 ‘내 집’ 거주가 늘었다. 선풍적인 인기를 끌었던 특례보금자리론 등 저금리 정책대출이 이들의 자가 마련을 도왔다는 해석이 나온다.
전문가들은 올해에도 이같은 정책대출을 활용해 실수요자들이 ‘내 집 마련’을 노려볼 수 있다고 제언한다. 특히 신혼부부의 경우 최저 연 1.6%로 주택구입자금을 빌려주는 신생아특례대출을 활용해 서울 외각의 매매가 9억원 이하 아파트를 눈여겨봐야 한다는 것이다. 평촌, 일산과 같이 재개발에 속도를 내고 있는 수도권의 ‘1기 신도시’도 추천 대상이다. 전문가들은 정책대출을 활용할 시 실거주를 위한 매매인 만큼, 역세권 여부와 서울 중심과의 접근성을 따져보라고 말했다.
신생아특례대출 내년에 또 확대…전문가 “노원구·1기 신도시 노려볼 만”
1일 정부와 관계부처에 따르면 국토교통부는 올해부터 2027년까지 출산한 가구에 대해 신생아특례 구입·전세자금대출 소득 요건을 기존 부부 합산 연소득 2억원에서 2억5000만원으로 상향하는 안을 관계기관 협의 등을 거쳐 시행할 예정이다. 지난 2024년 6월 관계기관 합동으로 발표한 ‘저출생 추세반전을 위한 대책’의 일환이다. 여기에 특례대출 기간에 추가 출산한 경우 추가 우대 금리가 현행 0.2%포인트에서 0.4%포인트까지 확대될 전망이다. 고소득 맞벌이 부부에게는 ‘내 집 마련’의 기회가 마련될 수 있다는 분석이다.
신생아특례대출은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산·입양한 무주택 가구나 1주택 가구(대환대출)에 저리로 최대 5억원까지 주택구입자금을 빌려주는 제도다. 가격 9억원, 전용면적 85㎡ 이하 주택이 대상이다. 국토부는 앞서 지난해 12월 2일부터 신생아특례대출의 소득 요건을 부부 합산 기준 기존 1억3000만원에서 2억원으로 상향한 바 있다.
전문가들은 실수요자들이 이 제도를 활용해 고점을 회복하지 못한 서울 외각지의 아파트를 입성해 볼 수 있다고 추천했다. 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 “노원구 상계동, 도봉구 창동 등이 추천 단지”라며 “(집값 상승기의) 고점을 회복하지 못한 서울 외각 단지들을 살펴볼 필요가 있다”고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “노원구 상계·중계·하계·월계동 4개 동에 관심을 가져볼 수 있을 것”이라고 제안했다.
비강남지역 중 신축 아파트의 비중이 낮은 곳에 관심을 가져보라는 조언도 나왔다. 향후 재개발·재건축 여지가 남아있다는 점에서 미래 투자가치가 있다는 것이다. 김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “관악구 신림2재정비촉진구역, 영등포구 신길동 더샵신풍역아파트 등을 권유한다”면서도 “아직 분양가가 책정되기 전이라 세밀하게 살펴볼 필요가 있다”고 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울의 경우 강서구와 강동구, 동작구 등 한강변 일부에 관심을 가져볼 수 있다”고 했다.
서울 접근성이 용이한 수도권 지역에 대한 주목도도 높았다. 함영진 리서치랩장은 “경기도는 분당신도시, 하남시, 평촌, 용인시, 수원시 등 자족기능과 ‘강남 접근성’이 양호한 지역 중심으로 수요가 집중될 전망”이라며 “인천은 송도동과 청라국제도시를 노려볼 만하다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원과 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 “경기도 지역의 입주 10년 이내 신축 아파트에 관심을 가지라”고 입을 모았다.
특히 재개발에 속도를 내고 있는 ‘1기 신도시’가 수차례 언급됐다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “1기 신도시는 재건축이나 리모델링 등 노후화된 지역의 개발이 속도를 내고 있는 지역으로 서울과의 접근성이 좋은 곳을 중심으로 살펴볼 수 있다”고 했다. 김인만 대표 역시 “평촌, 일산과 같은 역세권 1기 신도시”를 제안했다. 경기 파주에서 서울까지의 거리를 20분으로 대폭 줄인 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 개통됨에 따라 “파주 운정과 서울역 사이의 일산은 노후계획도시 등의 차원에서 관심을 가질만 하다”고 추천하는 박합수 교수의 제안도 있었다.
기준금리 인하에도 체감 어려울 수…그래도 상반기는 내집마련 ‘적기’
단, 정책대출의 대상에 포함되지 않는 실수요자들의 경우 스트레스총부채원리금상환비율(DSR) 등 정부의 강화된 대출규제의 영향을 받아 매수 기회를 쉽사리 얻지 못할 거란 전망도 나왔다. 한국은행에서 추가적인 기준금리 인하를 단행한다고 해도, 정부의 지속적인 대출규제 강화 등으로 인해 직접 금리 인하를 체감하기 어려울 수도 있다는 분석이다.
김은선 랩장은 “스트레스DSR 3단계 시행 등으로 대출규제가 계속 강화되고, 금리 인하의 체감이 나타나지 않는다면 위축된 매수세는 계속될 수 있다”면서도 “당분간은 대출 여력 출소가 예상되지만 금리인하가 거듭된다면 대출 환경이 달라질 수도 있다”고 말했다. 김효선 수석위원도 “기준금리 인하 속도와 이에 따른 대출금리 변동이 수요자들의 구매력을 달리하면서 변수로 작용할 수 있다”고 내다봤다. 역시나 관건은 정부와 은행권의 대출규제를 포함한 ‘금융 공급’ 여부가 될 거란 얘기다.
그럼에도 전문가들 사이에서는 무주택자들에게 내년 상반기가 집을 살 수 있는 ‘적기’라는 진단이 일관되게 나왔다. 함영진 리서치랩장은 “급할 건 없다”면서도 “2025년 상반기는 투자자보다는 실수요 위주의 시장 접근이 유효할 전망이며 상반기 정국불안 및 경기둔화 등 거래 소강 상황에서 실수요자의 매입 교섭력이 높아질 전망”이라고 분석했다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “수도권은 내년 상반기까지 조정을 받고 그 이후 약·보합세를 유지할 가능성이 높다”며 “2025년 하반기, 2026년에는 가격이 더 올라갈 가능성이 높기 때문에 상반기에 사는 게 적절한 시기”라고 했다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장 역시 “2025년 하반기부터 상승이 예상되니 상반기 주춤할 때가 기회”라며 “정비사업(안전진단 폐지, 재초환 폐지 등) 및 다주택자에 대한 규제 완화가 쉽지 않은 상황이라 실수요자 위주로 똘똘한 한 채 전략이 당분간 유효할 전망”이라고 내다봤다.
