서울 강남권 토지거래허가구역이 5년 만에 해제될 전망이다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자’가 가능해져 똘똘한 한 채’ 현상이 다시 나타날 것이라는 분석이 나온다.
서울시는 잠실·삼성·대치·청담동 일대 토지거래허가구역을 해제하는 방안을 검토하고 있다고 15일 밝혔다. 오세훈 시장은 전날 “급등세를 보인 부동산 가격이 하향 안정화 추세에 접어들었다는 전문가들 의견이 있어 강남의 토지거래허가구역 해제를 적극 검토하고 있다”고 말했다. 이 지역(14.4㎢)은 국제교류복합지구(GBC) 개발이 본격화한 2020년 6월부터 토지거래허가구역으로 지정됐고 1년마다 지정 기간이 연장됐다. 현재 지정 기간은 올해 6월까지다.
토지허가거래구역은 국토교통부 장관이나 시도지사가 지정한 투기적 부동산 거래가 발생할 우려가 있는 지역이다. 구역 안에서 토지를 거래할 때 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고 취득 후 허가받은 목적대로 이용해야 한다. 이 때문에 아파트 등 주거용지는 무주택자 또는 이미 소유한 주택을 처분할 예정인 1주택자만 실거주 용도에 한해 매입할 수 있었다. 이 역시 취득 후에는 2년간 실제로 거주해야 하는(실거주) 의무가 발생한다.
전문가들은 강남권 토지허가거래구역의 집값 안정 효과가 현재는 거의 사라졌다고 지적한다. 갭투자를 억제하는 성과는 거뒀지만 강남권은 수요가 공급을 항상 앞지르는 지역이기 때문에 애초에 효과가 지속되기 어렵다는 것이다. 한 자치구 안에서 구역 바깥 지역의 집값이 오르는 풍선 효과가 나타나기도 했다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “강남을 토지허가거래구역으로 지정했지만 아파트 거래는 꾸준히 있었다”며 “실수요자 중심으로 시장이 재편됐을 뿐 가격도 여전히 강세를 보이고 있다”고 지적했다. 한국부동산원이 집계한 월별 아파트 매매가격지수도 토지허가거래구역이 지정된 강남·송파구의 상승세가 다른 지역을 크게 웃돈다. 2020년 6월부터 지난해 11월까지 매매가격지수 변동률은 송파구(16.1%) 강남구(15.5%)가 서울 전체(4.5%)의 3배가 넘었다.
강남권 토지허가거래구역이 해제되면 내 집 마련 수요’가 강남권으로 쏠릴 것이라는 예상이 나온다. 전세를 놓더라도 강남에 집을 사려는 대기 수요가 많다는 것이다. 집 한 채를 산다면 집값이 오를 지역에서 사려는 ''똘똘한 한 채'' 현상이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “하반기에 경기가 회복된다면 갭투자 수요가 일부 살아나고 이사철에 거래가 늘어날 수 있다”고 전망했다.
다만 집값이 문재인 정부 때처럼 급등하지는 않을 것이라는 분석이 지배적이다. 토지거래허가구역이 일찍 해제되면 하반기부터 집값이 움직이겠지만 영향이 적을 것이라는 설명이다. 경기 침체가 여전한 데다 정부가 대출 문턱을 지속적으로 높이는 것도 이 같은 분석에 힘을 싣는다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토지거래허가구역이 해제되면 손 바뀜이 활발해져 가격이 상승할 가능성이 없지 않다”면서도 “정부가 대출을 억누르고 있는 만큼 가격이 급등하지는 않을 것”이라고 내다봤다.
