대치·잠실·삼성·청담동 등 서울 강남권의 토지거래허가구역(토허제) 해제 가능성이 언급되는 가운데, 부동산 전문가들은 이들 지역이 토허제에서 벗어나도 거래량 증가 및 거래가 상승 등 당장의 시장 영향은 제한적일 것이라고 전망했다. 규제완화라는 측면에서 긍정적 신호가 될 수 있지만, 토허제 기간에도 이와 별개로 가격 상승 흐름이 나타났던 만큼 해제 이후 단기적 변화는 없을 것이란 분석이다. 다만 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요는 선호단지 중심으로 나타날 수 있다는 관측도 있다.
17일 서울시에 따르면 시는 서울 전역에 지정된 토허제 지역에 대해 해제 가능성을 검토 중이다. 현재 대치·잠실·삼성·청담동을 비롯해 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 약 10%에 달하는 65.25㎢가 토지거래허가구역으로 지정돼 있는데 이들 구역의 해제 여부를 다시 살펴보겠다는 것이다.
앞서 오세훈 서울시장은 지난 14일 ‘규제 풀어 민생살리기 대토론회’에서 강남권 토허제 해제 계획 관련 질문에 “토허제 해지를 상당히 적극적으로 검토하고 있다”며 “조금만 기다려주시면 생각을 정리해 발표하겠다”고 밝히기도 했다.
이 같은 서울시 움직임에 지난 2020년 6월부터 4년 넘게 토허제 지역으로 묶인 대치·잠실·삼성·청담동 일대 규제가 풀리면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 수요자들의 관심이 쏠린다.
이재국 한국금융연수원 겸임교수는 “토허제 해제는 규제완화의 의미가 있기 때문에 장기적으로 해제 지역의 거래량이 조금은 증가하고 그에 따라 가격도 어느정도 우상향하는 효과는 나타날 수 있다”고 내다봤다.
토허제가 해제되면 ‘2년 실거주 의무’가 사라지는 만큼 갭투자, 지방 거주자들의 투자, 갈아타기 등의 수요가 일부 나타날 수 있다는 시각이다. 현재 부동산 시장이 대출규제 강화, 거래 비수기, 탄핵정국 등 요인이 겹치며 침체가 지속되고 있는 만큼 토허제 해제 이후 수요는 해당 지역 내 ‘대장주’로 꼽히는 일부 선호단지 중심으로 몰릴 것이란 전망이다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “부동산시장 관망세라 실거래가 상승, 갭투자 수요가 많지는 않겠지만 갈아타기용으로 전세를 끼고 매수하려는 수요는 희소성 있는 단지에 영향을 줄 수 있다”며 “최근 지방 아파트 가치 상실에 거주와 소유를 분리해 서울 아파트를 매수하려는 지방 거주자분들이 많아져 이런 분들이 토허제 해제된 곳을 매수하려 할 수 있다”고 설명했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “토허제 지역들의 가격은 이미 오를대로 올라 거래는 자유로워지겠지만 가격은 전체적 시장 흐름을 따라갈 것”이라면서도 “그간 불가피하게 실거주를 하지 못했던 사람들의 수요는 늘 수 있을 것”이라고 말했다.
또한 토허제가 해제돼도 갭투자 과열, 가격 급등 등의 현상은 일어나지 않을 것이란 예측이 나온다. 대치·잠실·삼성·청담동 일대 갭투자가 가능해져도 매매가와 전셋값 차이가 통상 10억원 이상이기 때문에 접근성 자체가 낮다는 것이다.
이 교수는 “강남권의 경우 전세가율이 타 지역 대비 낮아 갭투자를 하기엔 전셋값이 뒷받침되지 않는다”며 “자금력을 갖춘 일부 수요자 중심으로 시장이 돌아갈 수밖에 없다”고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장 역시 “갭투자가 가능해진다고 해도 자기자금이 10억~20억원이 들어가는 곳”이라며 “자금력을 갖춘 수요자들은 토허제와 관계없이 매수할 사람은 이미 매수를 다 했을 것”이라고 했다.
그러면서 김 소장은 “그간 토허제는 거래의 불편함만 더했을 뿐 주택시장 안정화 역할은 하지 못했다”며 “이미 토허제 기간에도 거래는 종종 됐고 신고가도 나오던 상황이었기 때문에 이를 해제한다고 해서 큰 변화는 없을 것”이라고 덧붙였다.
