'이번에 풀린다.' 서울시가 토지거래허가구역 해제를 적극적으로 검토하기로 하면서 그동안 거래가 묶였던 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동 일대 집값에도 영향이 나타날지 관심이 커지고 있다. 해당 지역들은 5년여 동안 '국제교류복합지구 및 인근 지역'으로 묶여 '갭투자(전세 끼고 투자)'가 불가능했던 곳이다.
시는 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 일대를 포함한 서울 전역의 토지거래허가구역 지정 완화를 검토하고 있다. 규제완화가 필요하다고 판단되면 지역에 국한하지 않고 지정 해제를 추진할 방침이다. 지정 해제는 재건축 등 정비사업을 마쳤거나 사실상 개발사업 가능성이 크지 않은 지역부터 점진적으로 진행할 것으로 보인다.
관련 업계에서는 그동안 전세 이주나 투자 수요가 과도하게 위축됐던 일부 지역에서는 거래심리가 되살아날 것으로 보고 있다. 해당 지역에서는 단기적으로 집값 상승이 나타날 수 있다는 예상이다.
20일 서울시 등에 따르면 시는 토지거래허가구역 제도 운영 개선안을 마련, 세부 내용을 최종 조율하고 있다. 규제 운영 방식과 지정·해제 시 영향 등을 검토해 지역 해제 기준과 그에 따른 해제 범위 등을 내놓을 것으로 전망된다.
제도 운영안은 규제 지정 범위와 기간을 최소화하는 방향으로 가닥을 잡았다. 현재 지정 지역을 전체를 해제하는 대신 행정동 단위별로 과열 우려 지역을 세분화 해 규제 지역을 '핀셋' 지정하는 방안이 유력한 것으로 알려졌다. 앞서 오세훈 서울시장은 이달 14일 주최한 시민 대토론회에서 "특단의 조치로 행해졌던 토지거래허가구역을 해제하는 방안을 상당히 적극적으로 검토하고 있다"며 "조만간 발표하겠다"고 밝혔다.
현재 서울에는 개발사업 지역을 중심으로 65.25㎢가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 10.8%다. 주민 재산권 침해 논란이 큰 삼성동 GBC 둥 국제교류복합지구 일대가 대표적이다. 강남 대치·삼성·청담동(9.2㎢)과 잠실동(5.2㎢) 등은 2020년 6월 이후 5년여째 규제 지역으로 묶였다.
GBC 등 개발지역 거리 멀거나 정비사업 없는 지역부터 해제 가능성
해당 지역은 잠실마이스복합단지와 GBC, 영동대로 지하공간 복합개발에 따라 개발 효과가 크다는 이유로 지정됐지만, 지정 범위가 지나치게 넓고 기간이 길다는 지적이 끊이지 않았다. 규제에 따른 집값 안정화 효과도 미미하다는 분석도 나왔다. 2020년 첫 구역 지정 직후에는 매매 안정 효과가 있었지만, 이후 약화됐고 현재는 미비하다는 설명이다.
제도 개선방안 연구용역을 맡은 이창무 한양대학교 교수는 지난해 말 토론회에서 "개발사업 선정 전후 투기적 행태 차단을 위해 일정 기간 구역 지정은 필요할 수 있다"며 "그러나 투기 억제 목적을 달성한 적정 시점에서는 구역 해제를 고려해야 한다"고 지적했다. 이 교수에 따르면 GBC 일대는 인접 영향권 500m, 1km 기준 모두 비영향권 대비 규제 지역 내에서 시행 후 2년간 약 -9.5%의 안정화 효과를 나타냈다가 이후 효과가 거의 사라졌다. 비영향권 대비 인접 영향권에서는 시행 2년 후 약 4%까지의 상승이 나타났다.
업계에서는 GBC 개발 중심지에서 벗어난 대치1동, 잠실 2·3동 등 행정동 단위로 해제 가능성을 높게 점치고 있다. 대치1동엔 래미안대치팰리스와 개포 우성·선경아파트가 있다. 잠실3동은 잠실주공5단지와 트리지움, 레이크팰리스 등이다. 잠실엘스·리센츠 등 이미 재건축이 끝난 잠실5동도 우선 해제될 가능성이 있다. 다만 해제 지역 내 일부 아파트 단지들은 거래심리 개선 효과로 단기적인 가격 상승 가능성도 나온다. 대치동의 래미안대치팰리스 아파트는 전용면적 84㎡가 지난 11월 39억3000만원에 최고가 거래됐다. 현재 비슷한 면적 호가는 40억원 안팎으로 올랐다.
강남구 압구정·양천구 목동·영등포구 여의도·성동구 성수 등 주요 정비구역은 지정 구역이 재정비될 가능성이 높다. 정비사업 등 개발수요를 고려해 재건축 단지나 신속통합기획 사업장 등을 중심으로 구역을 지정할 수 있다는 분석이다. 이 교수는 "토지거래허가구역 지정을 유지할 경우에는 규제 지역의 범위를 축소하고, 만약 해제한다면 신속통합기획 재건축 단지와 같이 국지적인 지역으로 지정해야 한다"고 설명했다.
