윤석열 정부가 추진한 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 손질을 위한 연구용역 결과 보고서가 뒤늦게 공개됐다.
정부가 검토할 수 있는 4가지 대안을 제시한 것으로, 국토교통부는 공론화 과정을 거쳐 임대차 2법 개편에 나설 계획이다.
윤석열 정부는 종합부동산세, 재건축초과이익환수제와 함께 임대차 2법 폐지를 추진했으나 탄핵 정국 속 여야 합의로 제도가 폐지될 가능성은 낮아 보인다
6일 국토부에 따르면 국토부는 국토연구원이 지난해 4월 제출한 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 보고서를 최근 공개했다.
문재인 정부가 도입한 임대차 2법은 전월세 계약을 '2+2년'으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용이 핵심이다.
윤 정부는 임대차 2법이 전월세 가격을 단기에 급등시키는 부작용을 불러왔다고 보고 전면 개편을 예고했다. 그러나 국토연구원이 2022년 9월부터 1년 7개월에 걸쳐 진행한 연구용역 결과가 제출된 뒤에도 제도 개선안은 나오지 않았고, 한 번도 제대로 된 논의 테이블에 오르지 못한 상황에서 탄핵 정국으로 접어들었다.
국토연구원이 제시한 첫 번째 대안은 전면 폐지다.
제도를 폐지하면 갱신계약 보증금은 증액이 5% 내로 제한되는 상황에서 신규계약 전셋값이 뛰어 '이중가격'이 형성되는 문제를 해소할 수 있으며, 신규 임차인의 진입 제약을 줄일 수 있는 게 장점이다.
그러나 임차인이 신규 임대에 노출되는 빈도가 늘어나고, 정책 변화로 국민 피로도가 증가할 수 있다는 게 단점으로 꼽혔다.
연구원은 임대차 2법 폐지 때는 기존 임차인에 대한 계약갱신요구권을 유지해 거주 기간을 보장할 필요가 있다고 제언했다.
두 번째 대안은 토지거래허가구역처럼 임대차 2법을 지역 상황에 맞춰 자율적으로 운영하는 방안이다. '임대차 특별지역'을 지정해 1∼2년의 계약갱신요구권이나 임대료 상한요율을 적용하는 식이다.
다만 적용 지역에서 이중가격이나 계약갱신에 따른 갈등 문제가 여전할 수 있고, 정책이 더 복잡해진다는 게 단점으로 꼽힌다.
세 번째 대안은 임대차 2법 제도를 그대로 두되 임대인과 임차인이 계약을 맺을 때 계약갱신요구권과 상한요율을 적용 여부를 협상하는 방안이다. 임대차 2법을 적용하지 않고 2년 만기 계약을 할 수도 있다.
이때 이중가격 문제는 여전히 남으며, 공급 부족 지역에서는 집주인 협상력만 세질 수 있다.
네 번째 대안은 임대료 증액 상한을 5%에서 10% 이내로 높이거나 저가주택에 한정해 임대차 2법 적용 범위를 조정하는 방안이다.
이때는 어느 정도로 증액을 허용할지에 대한 사회적 합의를 도출하기 어렵고, 집값을 기준으로 적용 대상을 선정할 때 '문턱효과'와 발생할 우려가 있다.
연구진은 임대차 2법 도입 이후 전세가격 상승으로 전세수급 불균형이 확대됐으며, 주택 준공이 전세가격 안정에 미치는 효과가 약화했다는 분석을 내놓았다.
또 전세가격 상승과 전세주택 공급 부족이 고소득층보다 저소득층과 중소득층, 고연령대보다 39세 이하 청년층의 주거 이동을 더 많이 초래했다고 밝혔다.
국토부는 연구용역 결과를 토대로 임대차 2법 개선 방향을 찾겠다는 입장이다.
'완전 폐지'를 추진했으나 정치적 상황과 시장 상황이 달라진 만큼 다른 접근을 해야 한다는 기류가 읽힌다.
국토부 관계자는 "임대차 2법 개편은 파급 효과가 크기 때문에 반드시 공론화 과정을 거쳐야 한다"며 "공론화 시기를 고민하고 있다"고 말했다.
