정부가 15년 만에 지방 미분양 아파트를 직접 매입하기로 한 건 준공 후 미분양 증가세가 심상치 않기 때문이다. 쌓이는 악성 미분양에 지방 건설사들이 줄줄이 도산하자 문재인 정부 때 폐지한 민간 등록임대 정책도 다시 꺼냈다. 하지만 건설업계가 요구해온 굵직한 세제·금융 혜택은 이번 대책에 포함되지 않았다. 기존에 나온 대책을 ‘재탕’한 것도 많아 얼어붙은 지방 부동산 시장을 녹이기엔 역부족이란 지적도 나온다.
19일 국토교통부에 따르면 지방의 준공 후 미분양은 작년 12월 기준 1만7000가구를 넘어섰다. 1년 전 8700가구에 비해 2배 가까이 늘어난 수치다. 이는 지방 건설사의 도산으로 이어지고 있다. 경남 지역 2위 건설사인 대저건설, 전북 지역 4위 건설사인 제일건설, 부산 지역 7위 건설사인 신태양건설 등이 줄줄이 부도나거나 파산했다. 정부가 한국토지주택공사(LH)를 통해 지방의 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 매입하겠다고 밝힌 배경이다.
앞서 LH는 글로벌 금융위기 당시였던 2008~2010년에도 준공 후 미분양 7058가구를 매입한 바 있다. 당시 미분양 주택을 분양가의 70% 수준에 매입했다. 이번에도 분양가보다 낮은 수준으로 지방 미분양을 매입한다는 게 국토부의 설명이다.
매입한 주택은 든든전세주택으로 활용한다. 시세의 90% 수준 전세금으로 최소 6년간 살 수 있는 임대주택이다. 6년 후 분양 전환도 가능하다. 매입에 필요한 비용은 올해 편성된 기축 매입임대 예산 3000억원을 활용한다.
현재 비아파트에만 허용 중인 매입형 등록임대 대상도 확대할 방침이다. 전용 85㎡ 이하 지방 준공 후 미분양 아파트의 경우에 허용하는 방안이다. 현재는 비수도권 기준 3억원 이하 비아파트만 등록 가능한데 올해 1월 기재부에서 이 기준을 6억원으로 상향하는 개정안을 내놨다. 문재인 정부 때 관련 제도가 폐지된 후 아파트를 새로 사들여 등록임대하는 방안은 막힌 바 있다.
매입형 등록임대는 민간 임대사업자가 기존 주택을 사들여 임대주택으로 내놓는 유형이다. 매입형 등록임대사업자가 되면 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등 혜택을 누릴 수 있다. 하지만 아파트가 허용되기 위해서는 민간임대주택법 개정이 반드시 필요하다. 이를 거대 야당이 동의해줄지는 미지수다.
아울러 국토부는 지방 미분양 주택을 매입해 운영하는 CR리츠를 상반기 중 출시할 수 있도록 지원한다. 다만 LH의 지방 미분양 매입이나 CR리츠 출시 등 대책은 국토부가 올해 신년 업무보고 등에서 이미 여러 차례 밝힌 내용이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “일부 사업장의 유동성 개선 이슈는 있겠지만 (3000가구로는) 큰 실효성을 보기 어렵다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미분양 아파트의 품질이 균일하지 않을 가능성이 있다”며 “매입가격과 품질 등 기준을 엄격하게 설정해 적용할 필요가 있다”고 지적했다.
대구에서 부동산 분양대행업체를 운영하는 조 모씨는 “LH 매입은 가구 수가 적어 의미가 없다”며 “민간 임대사업자에게 아파트를 허용하는 것도 10년을 갖고 있어야 하는 상황”이라고 한숨을 내쉬었다.
건설업계가 요구해온 지방 준공 후 미분양 매입 시 취득세·양도세 감면 혜택은 이번 대책에 아예 포함되지 않았다. 한 대형 건설사 관계자는 “실수요자들의 거래 물꼬를 틔워주는 대책은 눈에 띄지 않는다”고 평가했다.
지방 미분양 주택에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화도 일단은 빠졌다. 다만 지방 건설경기 추이를 지켜보며 4~5월 중에 다시 논의할 방침으로 여지를 남겼다. 오는 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR 규제가 지방은 적용되지 않을지 주목된다.
지방 악성 미분양을 디딤돌 대출을 받아 구입할 때는 우대금리를 적용한다. 디딤돌 대출은 자산과 소득 요건이 엄격한 편이고 무주택자만 신청 가능해 효과가 얼마나 있을 지는 미지수다.
금융당국은 지방 은행의 유동성 확대를 지원하겠다는 입장이다. 지방은행의 가계대출 경영계획 수립 시 경상 성장률(3.8%) 초과를 허용한다. 지방은행이 지방 주택의 대출 취급을 늘리면 가계부채 관리상 인센티브도 부여한다.
