임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 5년이 다가오는 가운데 정부가 제도 개편을 위한 공론화 작업을 시작한다.
5년 가까이 시행 중인 제도를 폐지하면 시장 혼란이 커질 수 있는 만큼 폐지보다는 '손질'에 무게를 두고 있지만, 정치적으로 폭발력 있는 주제인만큼 조기 대선 가능성이 변수가 될 것으로 보인다.
24일 국토교통부에 따르면 오는 26일 오후 세종 국토연구원에서 '임대차 제도개선 토론회'가 열린다.
국토연구원이 주최하고 국토부가 후원하는 토론회로, 정부가 임대차 2법 개편 논의를 본격화한다는 데 의미가 있다.
국토부가 진행한 임대차 2법 연구용역을 맡은 박진백 국토연구원 부연구위원과 한국개발연구원(KDI) 연구위원 출신인 이승협 중앙대 교수, 한국조세재정연구원 송경호 연구위원이 발제를 맡는다. 대표적인 국책 연구기관 세 곳에서 임대차 2법을 연구한 결과를 내놓는 셈이다.
문재인 정부가 도입한 임대차 2법은 전월세 계약을 '2+2년'으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용이 핵심이다.
윤석열 정부는 임대차 2법이 전월세 가격을 단기에 급등시키는 부작용을 불러왔다며 폐지를 추진했으나, 제대로 된 논의도 해보지 못한 상황에서 탄핵 국면을 맞았다.
이번 토론회에서 국토연구원은 임대차 2법이 좋은 취지의 제도지만 의도한 대로 작동하지 않았다고 보고, 수정·보완을 통한 제도 재설계를 제안할 예정이다.
앞서 국토연은 국토부에 제출한 보고서를 통해 ▲ 임대료 인상 상한을 5%에서 10% 이내로 올려 신규 계약과 갱신 계약의 가격 격차를 줄이는 방안 ▲ 저가주택에 한정해 임대차 2법을 적용하는 방안 ▲ 임대차 2법을 그대로 두되 임대인-임차인이 계약 때 계약갱신요구권과 상한 요율 적용 여부를 협상하는 방안 등을 제시했다.
박진백 부연구위원은 "임차인들이 충분히 안정적으로 주거할 수 있도록 한다는 게 제도의 목적이었으나 2020년 같은 전셋값 급등 때는 오히려 임차인을 힘들게 한 부분이 있다"고 말했다.
갱신계약은 인상률이 5%로 제한되지만, 이후 신규계약 때는 4년 치 임대료 인상분을 한꺼번에 받으려는 집주인들이 전셋값을 올리면서 임차인이 4년마다 높은 보증금 인상 위험에 노출될 수 있다는 것이다.
계약 관련 권한이 임차인에 집중되면서 임대인의 재산권 행사에 제약이 크다는 지적도 상당하다. 일례로 임차인이 갱신권 사용 후 추가된 2년을 채우지 않고 일방적으로 중도 퇴거를 요구해도 임대인은 3개월 내에 보증금을 반환해야 한다.
박 연구위원은 "부동산 가격 하락기에는 임차인이 가격을 선택할 수 있는 권한이 생기니 신규 계약을 선호하고, 상승기에는 갱신 계약을 택하게 되면서 시장 변동성을 키우는 문제가 있다"며 "임차인을 안정적으로 보호하는 데 방점을 찍으면서도 임대인 재산권 침해를 줄여 균형점을 찾아야 한다"고 강조했다.
전문가들 사이에선 고가 전세 임차인은 정책 보호 대상에서 제외해야 한다는 의견도 나온다.
김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 "임대차 2법 도입의 취지는 사회적 약자인 임차인을 보호하자는 것인데 고가 전세주택에 거주하는 임차인까지 보호해야 하는지는 의문"이라며 "보증금이 5억원 이상인 전세부터는 임대차법을 적용하지 말고, 협상을 통해 계약하도록 하는 것이 바람직하다"고 말했다.
김 교수 역시 "임대인 규제가 강해지면 임대사업을 포기하는 이들이 많아져 공급이 줄어들기 때문에 임차인 보호를 위해서라도 임대인에 대한 과도한 재산권 제약은 완화할 필요가 있다"고 말했다.
정부가 본격적인 논의를 시작했지만, 개편이 어떤 방향으로 이뤄질지는 미지수다. 조기 대선이 열릴 경우 주요 대선 후보들의 공약에 따라 추후 제도 개편 방향이 달라질 수 있다.
임대차 제도는 벌써 정치권의 뜨거운 이슈가 되고 있다.
더불어민주당 민생연석회의는 지난 12일 발표한 '20대 민생 의제'에 주택 임차인이 2년마다 전세를 갱신 계약해 최장 10년까지 살 수 있게 하겠다는 주택임대차보호법 개정안을 포함했다.
이를 두고 논란이 거세게 일자 이재명 민주당 대표는 닷새 만에 "당 공식 입장이 아닐뿐더러, 개인적으로도 바람직하지 않다는 의견"이라는 입장을 밝히기도 했다.
