수도권 주택 매매시장이 ‘격동의 2025년’을 보내고 있다. 연초부터 시작된 토지거래허가구역 해제와 확대 재지정 소동에 이어 지난해부터 계속된 정치적 불안이 대통령 파면 선고를 기점으로 새 국면에 들어섰다. 시장은 조기 대선 국면에서 관망세를 이어갈 것이라는 전망이 나온다. 하지만 실수요자는 신규 분양 단지에 관심을 가져볼 만하다. 공사비 인상과 분양 연기 속에 2분기 신규 분양 단지의 희소성이 부각될 수 있어서다. 단지 규모와 분양가, 입지 여건 등은 꼼꼼히 따져봐야 한다.
◇토허제 직전 급등한 강남 집값 당장 서울에서도 상급지로 분류되는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 집값이 토지거래허가구역 재지정 직전 큰 폭으로 상승했다. 특히 토지거래허가구역 해제의 가장 큰 수혜를 본 강남구에선 재지정 시행(지난달 24일) 이전 5일 동안 이뤄진 거래의 절반이 신고가 계약인 것으로 나타났다.
토지거래허가구역 재지정 발표일인 지난달 19일부터 재지정이 적용되기 직전인 23일 사이 강남 3구와 용산구에서 거래된 아파트 매매 건수는 모두 116건이었다. 이 중 40건은 신고가로 계약이 이뤄졌다. 재지정 직전 규제를 피하려는 수요가 몰리면서 가격 상승을 부추긴 것으로 풀이된다.
강남구 개포동 ‘개포자이프레지던스’ 전용면적 84㎡는 27억1000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 인근 삼성동 ‘롯데캐슬프레미아’도 같은 크기가 30억5000만원에 매매됐다. 함께 재지정이 이뤄진 용산구에서도 신고가 거래가 쏟아졌다. 전용 84㎡ 기준 보광동 ‘신동아’는 34억1000만원, 한남동 ‘한남힐스테이트’는 18억7500만원에 거래되며 신고가를 기록했다.
토지거래허가구역 재지정이 이뤄지면서 거래는 다시 끊기고 매물은 줄었다. 그러나 시장에선 재지정 직전 높아진 거래 가격이 낮아지기는 어려울 것으로 전망한다. 그만큼 집주인들의 기대감이 높아졌다는 설명이다. 용산구의 한 공인중개소 대표는 “아예 매도를 포기하고 매물을 거두는 경우는 있지만, 가격을 원래대로 다시 낮춘 경우는 적다”며 “높아진 거래 가격 때문에 당분간 매수자와 매도자의 간극은 좁혀지지 않을 것”이라고 말했다.
◇분양 단지 반사이익 기대도 그간 부동산 경기를 주춤하게 한 정치적 불안은 탄핵 선고 후 어느 정도 해소될 전망이다. 하지만 시장이 회복세를 보이기까진 시간이 걸릴 것이라는 관측이 제기된다. 앞으로 치러질 대선과 새 정부 수립까지 시간이 걸리기 때문이다. 한 대형 건설사 분양 담당은 “새로운 정책이 제시돼 예측 가능성이 커져야 공급과 수요가 움직일 수 있다”며 “하반기엔 불확실성이 걷혀 시장에 어느 정도 활력이 돌 것”이라고 설명했다.
시장에선 토지거래허가구역 확대 지정 영향에 따른 집값 상승과 ‘관세 폭탄’ 등 글로벌 악재, 부족한 주택 공급 등을 수도권 매매 시장의 주요 변수로 꼽고 있다. 업계 관계자는 “기존 주택 매매시장은 매물이 감소하며 수요자 선택의 폭이 줄었다”며 “분양시장은 계속된 경기 침체로 새 주택 공급이 많지 않다”고 했다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난해 12월 말 8만7754가구에 달하던 서울 아파트 매물은 토지거래허가구역 해제 기대에 올 2월 9만3840가구까지 늘었다. 그러나 다시 재지정이 결정된 뒤 실망한 집주인이 매물을 거둬들여 지난달 말 기준 8만7886가구로 줄었다.
새 아파트도 여전히 귀할 전망이다. 부동산R114에 따르면 올해 예정된 서울 분양 물량은 1만3234가구로, 지난해(3만1610가구)의 절반에도 못 미친다. 이마저도 정치적 불안 등을 이유로 민간이 상반기 공급을 미루면서 지난달 서울에서 단 한 가구도 분양하지 않았다. 일각에서는 2분기 공급될 아파트가 반사이익을 볼 것이라는 분석도 나온다. 공사비 상승과 공급 지연 등으로 상대적으로 청약받는 단지의 몸값이 오를 수 있어서다. 업계 관계자는 “상반기는 전반적으로 공급 위축 상황이 이어질 것”이라며 “실수요자는 공급 가뭄 속에 지역 생활권에 나오는 신규 분양 단지 청약에 관심을 가져볼 만하다”고 했다.
◇“하반기 대출 규제·금리 주목해야” 전문가들은 오는 7월 시행 예정인 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 규제 강화와 경기 침체 등 변수가 적지 않다고 보고 있다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “7월부터 강력한 대출 규제가 시행되면 집값이 비싼 서울과 수도권은 금리 인하 효과보다 더 강력한 영향을 받을 것”이라며 “하반기엔 풍선효과나 반사이익을 예상하고 섣불리 투자하기보다 시장 상황을 살핀 뒤 매수를 결정해야 한다”고 조언했다.
미국발 관세 폭탄의 영향으로 정부의 금리 인하 속도가 조절돼 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있다는 분석도 있다. 금리 인하가 늦춰지면 대출 부담 증가와 지방 미분양 확대로 인한 건설경기 악화로 이어질 가능성도 있다. 매매 시장에서도 고금리는 매수자에게 부담이 될 수밖에 없다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “대외 경기 상황 등을 고려하면 상반기보다는 하반기에 금리 인하가 이뤄질 가능성이 더 크다”며 “DSR 규제 강화에 맞춰 금리 인하 등의 영향이 시장에 미치는 영향을 고려해야 한다”고 말했다.
