서울시가 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구 전체 아파트에 토지거래허가제도(토허제)를 확대 재지정한 지 오는 24일 한 달이 된다. 토허제 확대 재지정 후 서울 아파트 거래량과 거래금액은 뚝 떨어지면서 급속도로 과열이 식었다. 우려됐던 풍선효과는 예상보다 크지 않아 단기적으로 정책 효과를 달성하는 모습이다. 하지만 토허제 장기화로 인한 실수요자 선택지 제한과 거래절벽, 전세매물 축소로 인한 임대차 시장 부담, 규제로 인한 ‘비정상적 가격 급등 사이클’ 고착화 등 우려는 여전하다.
서울시는 토허제 확대 재지정 이후 약 한 달간 모니터링한 결과 아파트값과 거래량이 진정세라고 20일 밝혔다. 시는 지난 2월 13일 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 지역 일대의 토허제를 해제했다가 강남 3구를 필두로 집값이 폭등하자 지난달 24일 강남 3구와 용산구 모든 아파트에 토허제를 확대 재지정했다.
가격 상승 폭은 즉각 크게 줄었다. 서울시에 따르면 전고점(3월 셋째 주) 대비 4월 둘째 주 가격 상승률은 강남구 0.83→0.16%, 서초구 0.69→0.16%, 송파구 0.79→0.08%, 용산구 0.34→0.14% 등을 기록했다. 하지만 가격이 내려가지는 않았다. 아파트 매물도 거둬들여지고 있다. 아실에 따르면 토허제 확대 재지정이 시행된 지난달 24일부터 4월 20일까지 매물 감소율은 서초구( 21.8%) 송파구(-20.9%) 용산구(-14.5%) 강남구(-13.8%)로 서울 25개 구 중 1~4위를 기록했다. 서울 평균은 -4%다.
매물이 줄자 거래도 뚝 떨어졌다. 국토교통부 실거래 공개자료(4월 18일) 분석 결과 3월 거래량은 토허제 효력이 발생한 24일 전후로 1797건(3월 1~23일)에서 17건(3월 24~31일)으로 줄었다. 신고 기한(4월 말)이 남은 점과 집계 기간을 고려해도 큰 차이다.
서울 아파트 평균 거래금액도 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 평균 거래금액은 11억9296만원이었으나 토허제 해제 시기를 거치며 2월 14억6299만원, 3월 13억4070만원을 기록했다가 지난 19일 현재 10억2730만원까지 떨어졌다. 토허제 재지정으로 이른바 상급지 거래가 줄자 전체 평균 가격도 내려간 것이다.
우려됐던 풍선효과는 크지 않았다. 풍선효과가 예상됐던 지역의 아파트 평균 거래금액은 떨어지거나 기존과 비슷했다. 마포구는 3월 평균 거래금액이 14억3156만원에서 4월 13억6203만원으로, 강동구는 12억1768만원에서 10억9396만원으로 떨어졌다. 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 전용 113.52㎡는 3월 17일 24억원(2층)에 매매됐으나 4월 1일 23억원(13층)에 거래됐다. 경기도 과천에서도 과천푸르지오써밋 전용 59㎡가 3월 24일 18억3000만원(3층)이었는데 같은 달 4일(5층)과 같은 가격이었다.
풍선효과는 앞으로도 크지 않을 것이라는 전망이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “하급지에서 갭을 메워도 상급지보다 높아질 수 없다”며 “거래량도 확 줄었기 때문에 가격 상승에는 한계가 있다”고 분석했다. 부동산업계 관계자도 “강남 3구와 용산구 최상단을 다 막아놨기 때문에 아무리 신축이고 풍선효과가 있어도 그 이상을 넘어설 순 없다”고 말했다. 토허제 확대 재지정에 따라 규제 사각지대인 경매시장에 일부 투자자들이 모였지만 매물 한계로 시장 전체에 미치는 영향은 크지 않다.
요컨대 단기적으로 정책 효과를 본 셈이다. 하지만 토허제 지정 장기화에 대한 우려는 여전하다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “상급지 갈아타기 진입장벽이 높아지면 그 이후 중급지로도 연쇄적 거래 침체가 올 수 있다”고 말했다. 매물이 줄면 무주택자나 갈아타기 수요자들의 선택지도 좁아진다는 것이다. 임대차 시장으로 불똥이 튈 수도 있다. 토허제는 갭투자를 원천 차단하기 때문에 전세 매물이 줄어든다. 임대 수요가 여전한데 매물만 줄면 전세시장 가격이 오르고 무주택자 부담으로 귀결될 가능성이 있다.
근본적으로는 시장 왜곡의 문제와 사유재산 침해 문제가 해결되지 않았다. ‘규제가 풀릴 것이라는 기대만으로 가격을 올리고→다시 묶이면 숨죽이고→다시 풀리면 급등하는’ 사이클이 고착화되는 건 비정상적인 상황이다. 업계 한 관계자는 “토허제는 실거주 의무가 있어서 이왕 살 거면 좋은 걸 사자며 ‘똘똘한 한 채’를 강화하고, 이는 양극화를 심화시킨다”며 “한편으로 사람들이 토허제 일시 해제 때 상급지 가격 폭등과 시장 양극화를 목격했기 때문에 지자체로서는 쉽게 풀기도 어려울 것”이라고 전망했다.
