한국은행은 주택시장 온도가 수도권과 비수도권에서 극명히 엇갈리면서, 서울을 중심으로 집값 과열과 금융 불균형 리스크가 다시 커지고 있다고 진단했다.
특히 서울 일부 지역은 주택가격 상승률이 연율 30%를 웃돌았다. 이에 1분기 서울 주택시장 위험지수는 3년 만에 최고치를 기록했다.
한은이 25일 발표한 금융안정 보고서에 따르면, 2023년 1월부터 2025년 4월까지 서울 주택매매가격은 16.1% 상승한 반면, 비수도권은 1.7% 하락했다. 같은 기간 수도권 전체 상승률은 9.6%였다.
거래량 또한 수도권은 장기 평균을 웃돌았지만, 비수도권은 이를 밑도는 수준에 그쳤다.
한은은 “금리 인하 기대가 커지는 상황에서 서울을 중심으로 주택 매입 수요가 확대되고 있다”며 “비수도권은 인구 감소·실물경기 부진 등으로 수요가 구조적으로 위축되고 있다”고 분석했다.
특히 서울 강남 일부 지역의 아파트값 주간 상승률은 0.7%에 달해, 연율로는 약 30% 수준이라고 강조했다.
서울 주택시장 위험지수는 이에 올해 1분기 0.90으로 상승, 2022년 1분기(0.99) 이후 최고 수준에 도달했다.
장정수 한은 금융안정국장은 “최근 서울 주택가격이 전국 대비 빠르게 상승했고 가계대출도 계속 늘어나는 흐름이기에 2분기 서울 주택시장 위험지수는 더 오를 가능성이 크다”고 말했다.
한은은 서울지역 주택가격 상승이 토지거래허가구역 해제 이후 빠르게 진행됐으며, 7주 만에 주간 상승률이 0.2%(연율 약 10%)에 도달했다고 밝혔다.
이처럼 상승세가 가팔라진 데에는 외지인의 서울 주택 매입 비중 증가도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 2016년 이후 서울 주택의 외지인 매입 비중은 꾸준히 상승해 2022년 정점을 기록했으며, 이 비중과 매매가격지수 간 상관계수는 0.91로, 가격 변동성에 상당한 영향을 미쳤다.
한은은 “금리가 낮아질수록 주택가격, 가계대출 증가 효과가 확대된다”며 금융불균형 위험이 재차 부상하고 있다고 경고했다.
보고서 말미에는 “금리 인하 기조 속 수도권 주택가격의 상방 압력이 더 커질 가능성이 있다”며 “거시건전성 정책의 일관된 유지와 안정적 주택 공급이 중요하다”고 강조했다. 또 “지방 주택시장 침체가 장기화될 경우 금융기관의 건전성 악화로 이어질 수 있다”면서 지방 정주 여건 개선과 지역 간 불균형 완화가 필요하다고 덧붙였다.
