서울에 3주택을 보유한 A씨는 내년 5월8일 다주택자 양도소득세 중과 유예 기한 종료를 앞두고 애가 탄다.
정부의 10·15대책으로 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 잘 안 되는데 중과가 종료될지, 추가로 유예될지 아직 정부 방침이 공개되지 않고 있어서다. 10·15대책에서 정부가 밝힌 보유세 등 부동산 세제 개편 계획도 오리무중이다.
A씨는 "주변의 다주택자 지인들은 보유세 부담 때문에 증여를 많이 했지만 나는 사정상 증여가 힘든 상황"이라며 "요즘 집도 빨리 안 팔리는데 앞으로 보유세를 올리고, 양도세 중과를 부활할 것이라면 서둘러 개편 계획을 밝혀야지 나중에 뒤통수 맞을까 봐 걱정"이라고 말했다.
◇ "규제지역 확대해놓고" 양도세 중과 유예 종료 앞두고 정부 방침없어 혼란
내년 이후 주택시장을 흔들 가장 큰 변수 가운데 하나는 부동산 세제개편이다.
당장 윤석열 정부가 유예한 다주택자 양도세 중과 유예가 내년 5월 9일로 종료되는 데다, 정부가 10·15대책에서 보유세와 양도세를 포함한 부동산 세제 전반에 걸친 개편을 예고한 까닭이다.
6·27 대출 규제가 시장에서 약발이 다하자 김용범 대통령실 정책실장을 비롯해 정부 당국자들은 잇달아 보유세 인상의 필요성을 언급했다.
구윤철 경제부총리는 10·15대책 후 "부동산 보유세 강화는 납세자의 부담 능력에 맞게 과세해야 하는 '응능부담' 원칙에 해당한다"며 "다주택뿐만 아니라 고가의 1주택자도 봐야 한다"고 말해 시장을 긴장케했다.
"집값이 50억원이면 1년에 5천만원씩 보유세를 내야 하는데 연봉의 절반이 세금으로 나간다면 버티기 어려울 것"이라는 말도 덧붙였다.
다주택자는 물론 고가주택을 보유한 1주택자에 대해서도 보유세를 대폭 강화하겠다는 의지로 해석됐다.
그러나 아직까지 정부의 세제개편 방향이 공개되지 않으면서 시장은 갈피를 잡지 못하는 분위기다.
내년 6월 지방선거를 앞둔 여당이 부정 여론을 의식해 당장은 보유세 인상보다 공급 확대에 집중하겠다며 진화에 나선 때문이다. 이후 정부도 부동산 세제 개편에 대해선 극도로 말을 아끼고 있다.
관가에 따르면 기획재정부는 10·15대책에서 밝힌 조세 제도 개편을 위해 관련 태스크포스(TF)를 만들고, 관련 연구용역을 추진 중인 것으로 전해졌다.
그러나 대책 발표 후 두 달이 다 됐지만 아직 범정부 차원의 긴밀한 움직임은 포착되지 않고 있다. 국토교통부는 현재 이달 중 발표할 추가 공급대책 마련에 여념이 없다.
다만 대외적으로 드러나지 않을 뿐이지 물밑 작업은 진행되는 것으로 보인다.
한 부동산 전문가는 "기재부가 과거에는 전문가들을 한꺼번에 불러 의견 수렴을 했다면 이번에는 조용히 1대 1로 불러 세제개편의 방향을 놓고 전문가들의 의견을 수렴하고 있다"며 "정부 방침은 일절 공개하지 않고 여러 경우의 수를 제시하고 전문가들의 의견을 듣는 과정"이라고 말했다.
주택 보유자들을 혼란스럽다는 반응이다.
당장 아직 매도·증여 등 의사결정을 못 한 다주택자들은 양도세 중과 부활 여부가 공개되지 않으면서 정부 눈치만 살피고 있다.
특히 지난 10·15대책으로 양도세 중과가 적용되는 조정대상지역이 종전 강남3구와 용산구에서 서울 전역과 과천·분당·광명 등 수도권 12곳으로 크게 늘면서 불안감은 더 커졌다.
다주택자가 조정대상지역내 주택을 매도할 때는 2주택자의 경우 기본세율(6∼45%)에서 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 중과돼 3주택자는 중과 전보다 양도세 부담이 2배 이상으로 늘어난다.
무엇보다 최근 토허제와 규제지역 확대로 거래가 급감한 가운데 정부 방침이 베일이 싸이면서 뒤늦게 낭패 볼 수 있다는 우려가 나온다.
서울 서초구 반포동의 한 중개사는 "통상 매매거래는 계약부터 잔금까지 최소 석 달은 걸리지만 최근에는 토허구역으로 묶여 구청의 거래 허가를 받는 데만도 최소 2주는 소요된다"며 "대출까지 막혀 매수세 위축으로 집을 내놓고, 계약과 잔금까지 하려면 6개월도 빠듯한 상황인데 양도세 중과 여부가 늦게 공개되면 기한 내 집을 팔지 못하는 다주택자들도 많을 것"이라고 지적했다.
이 때문에 현재 다주택자들은 증여로 눈을 돌리고 있다. 2023년 증여 취득세 강화와 보유세 인하로 감소했던 증여 건수는 올해 들어 다시 눈에 띄게 증가했다.
대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1∼11월 집합건물 가운데 증여를 통해 소유권이전등기를 마친 경우는 총 3만2천462건으로, 동기간 기준 지난해(3만917건)보다 5% 늘었고 2022년(4만2천348건) 이후 3년 만에 최대를 기록했다.
특히 올해 서울의 증여 건수는 7천437건으로 지난해(5천934건)보다 25.3% 증가했다.
김종필 세무사는 "대선 이후 발 빠른 다주택자들은 앞으로 보유세가 크게 늘고, 양도세 중과도 부활할 것으로 우려해 보유 주택을 자녀 등에게 증여로 돌린 경우가 많다"고 말했다.
◇ 보유세 높이고 거래세 줄이나…양도세 중과 주택수→가액 변경, 고가 1주택자 장특공제 축소 등 촉각
시장에선 일단 다주택자 양도세 중과 부활 여부가 정부 조세 개편의 첫 바로미터가 될 것으로 본다.
빠르면 11일 진행하는 기획재정부의 내년도 대통령 업무보고나 내년 초 공개될 경제정책방향에서 방향성이 공개될 가능성이 있다.
양도세 중과 유예는 1년 한시여서 내년 초에 정부가 다시 시행령 개정을 하지 않으면 곧바로 양도세 중과가 부활한다.
전문가들은 현 정부의 정책 기조와 10·15대책 이후에도 서울 집값이 떨어지지 않고 있다는 점에서 양도세 중과 유예 종료 가능성을 상대적으로 높게 점치고 있다.
그러나 최근엔 규제지역이 수도권까지 확대돼 중과 대상 지역이 늘어난 상황에서 내년 지방선거를 감안해 양도세 중과를 1년 추가 유예할 것이라는 관측도 나온다.
정부가 보유세는 높이고, 거래세(양도세)는 낮추는 방향의 세제 개편을 공언한 만큼 그때까지 양도세 중과를 유예할 수도 있다는 것이다.
한 민간 연구기관의 박사는 "추가 유예든 중단이든 다주택자들이 정상적으로 매물을 내놓고 시장에서 소화되도록 하려면 정부가 하루라도 빨리 양도세 중과 시행 여부와 보유세에 대한 방침을 공개해야 한다"고 말했다.
이번 세제 개편 내용 중 보유세 개편과 함께 눈여겨봐야 할 대목은 다주택자 양도세를 주택 수에서 가액으로 바꾸는 것과 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소할지 여부다.
범여권에서는 소액의 다주택자보다 고가 1주택자의 양도소득세 부담이 작다는 점에서 형평성 문제를 제기하고 있다. 예컨대 10억원짜리 주택 3채를 가진 다주택자보다 50억원짜리 1주택자의 양도세 부담이 적은 것은 형평에 맞지 않는다는 것이다.
이는 곧 고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택을 축소해야 한다는 목소리로 이어지고 있다.
1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익에서 각각 40%씩 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택이 주어지는데 이로 인한 고가주택의 양도세 감면 혜택이 과도하다는 것이다.
이는 문재인 정부가 다주택자 규제 당시 내세운 "1주택자는 실수요자로, 투기꾼이 아니다"라는 공식을 깨는 것이어서 제도 도입시 시장에 적잖은 파장을 미칠 전망이다.
정부의 보유세 개편안은 지방선거를 피해 이르면 내년 7월 말 공개되는 세법 개정안을 전후해 공론화될 가능성이 제기된다.
당장 정부가 내년도 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 유지하기로 했지만 올해 집값 상승으로 강남은 물론 한강벨트 지역도 내년도 보유세가 30∼40% 이상 크게 오르는 곳이 많은 만큼 지방선거 전에 보유세 강화안을 서둘러 공개할 가능성은 작아 보인다는 게 시장의 관측이다.
익명을 원한 한 대학교수는 "내년 지방선거의 결과도 정부와 여당의 보유세 등 세제 개편안의 방향성에 영향을 주지 않겠느냐"며 "앞으로 마련될 세제 개편안은 2027년 이후부터 본격적으로 작동할 것으로 보이지만 그 전에 다주택자나 고가주택 보유자들이 매도에 나서면 당장 내년 주택시장부터 메가톤급 변수가 될 것"이라고 말했다.
