지난 5일 서울 동작구 흑석동 대장아파트로 불리는 아크로리버하임 단지 내 한 공인중개업소 대표는 주택 임대차 시장 현황과 관련한 뉴시스 취재진의 질문에 “전세 물건 자체가 없다 보니 기존 세입자 대부분이 계약갱신권을 통해 계약을 연장하고 있다”며 이같이 말했다.
이 대표는 “전세 물건이 거의 없고 대부분 월세”라며 “갱신권을 행사해 기존 세입자가 눌러앉는 경우가 많아지면서 신규 전세 계약이 줄었다”고 전했다.
본격적인 봄 이사철을 앞두고 서울 전세난 우려가 커지고 있다. 아파트 전세 물건이 전년 대비 40% 가까이 급감하면서 전셋값 상승세도 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 봄 이사철이 본격화되면 전세 수요가 더 늘어날 가능성이 큰 만큼 전셋값 상승 압력이 당분간 이어질 것으로 예상된다.
특히 전·월세 물건을 찾기 어려운 상황에 입주 물량 부족과 대출 규제까지 맞물리면서 기존 임대차 계약을 갱신하는 사례가 급증했다.
전세 물건이 크게 줄었다. 이날 기준 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물건은 1만8075건으로, 1년 전 같은 날 대비 38.9% 감소했다. 이는 2021년 1월 5일 이후 5년 2개월 만의 최저치다. 연초 2만3000여 건이었던 서울 아파트 전세 매물은 지난달 중순 2만 건대로 떨어진 데 이어, 지난 2일에는 1만7000여 건대로 진입했다.
서울 아파트 전셋값은 56주 연속 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원이 발표한 3월 첫째 주(2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 0.08% 상승했다. 자치구별로는 서초구(0.20%)가 가장 많이 올랐다. 이어 성북구(0.17%), 광진구(0.16%), 노원구(0.15%), 은평구(0.14%) 등이 뒤를 이었다.
부동산원 관계자는 “일부 입주 물량의 영향으로 전세가격이 하락한 지역도 있었지만 역세권·대단지 등 선호 단지를 중심으로 임차 수요가 유지되면서 서울 전체적으로는 상승세를 보였다”고 설명했다.
평균 전셋값도 상승했다. KB부동산에 따르면 지난 1월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억6948만원으로 1년 전보다 5.8% 올랐다.
전셋값 상승 압력이 커지면서 계약갱신청구권 사용 비중도 확대됐다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1월 1일부터 지난달 26일까지 서울 아파트 전·월세 계약 신고 건수 3만2145건 가운데 갱신 계약은 1만5317건으로 전체의 47.7%를 차지했다. 이는 지난해 같은 기간(35.1%)보다 12.6%p 증가한 수치다.
이재명 정부 출범 이후 이어진 고강도 부동산 규제가 전세 물건 급감으로 이어졌다는 분석이 나온다. 정부는 지난해 10월 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 묶는 ‘10·15 대책’을 발표했다. 풍선효과를 차단하기 위해 넓은 지역을 한꺼번에 규제 지역으로 지정한 조치다.
당시 주택 수요가 가장 많은 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고 신규 주택 매수 시 2년간 실거주 의무가 부여되면서 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 방식)가 사실상 어려워졌다. 이에 따라 전세 매물이 줄어들 수 있다는 우려가 제기됐다.
전세대출 문턱을 높인 점도 영향을 미쳤다. 수도권과 규제지역의 1주택자 전세대출 한도가 2억원으로 낮아졌고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용됐다. 이는 임대인들이 전세를 월세로 전환하는 계기가 됐다는 분석이 많다.
주택 임대차 시장의 수급 불균형은 당분간 지속될 것으로 전망된다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 기존 전세 물건을 매매로 전환하거나 거둬들이는 움직임이 나타나고 있다.
또 정부가 등록 민간임대주택사업자에 대한 세제 혜택 제한을 시사하면서 올해부터 의무 임대기간을 채운 전세 물건이 매매 시장에 나올 가능성도 제기된다. 여기에 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만9161가구로, 지난해(4만2611가구)보다 31.6% 감소할 것으로 전망된다.
권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “신규 주택 공급이 부족한 상황에서 오는 5월9일 다주택자 양도소득세 중과세 유예 종료를 앞두고 일부 다주택자들이 전세로 내놓았던 물건을 매매로 전환하면서 수급불균형이 가중되고 있다”며 “전세 수요가 매매로 이동하려고 해도 강력한 대출 규제로 쉽지 않은 상황으로, 전세의 월세화 현상이 가속화하면서 임차인의 주거 비용이 늘어날 수 있다”고 설명했다.
