다주택자에 대한 양도소득세 중과가 임박하면서 서울 강남구가 3월에 이어 이달에도 하락했다. 하지만 중·저가 아파트값은 상승세를 이어가면서, 한강 이북 14개구의 국민평형(84㎡·이하 전용면적) 아파트 평균 가격은 처음으로 12억원을 넘어섰다. 전세 수급난에 매매로 눈을 돌린 수요자가 급증한 때문으로 풀이된다.
27일 KB부동산이 발표한 ‘4월 월간 주택가격 동향(13일 기준)’에 따르면 이달 서울 아파트 평균 매매가격은 15억6363만원을 기록해 전월(15억5454만원) 대비 909만원 올랐다. 지난해 12월 처음 15억원을 돌파한 이후 약 4개월만에 6000만원 넘게 가격이 상승한 것일 뿐더러, 2024년3월 이후 25개월 연속 상승세다.
중윗값도 더 비싸졌다. 중위가격이란 집값을 순서대로 정렬했을 때 가장 중앙에 위치하는 값으로, 지난 달 12억원을 돌파한 서울 아파트 중앙값은 이달 12억2434만원을 기록해 2000만원 넘게 올랐다.
서울 아파트 평균 매매가격 오름세는 강북 아파트가 견인한 것으로 나타났다. 국민평형을 기준으로 한강 이북의 14개구 아파트 평균값이 12억494만원을 기록하며 처음 12억원을 돌파했다. 상승폭도 강북이 강남보다 컸다. 강북 아파트 84㎡ 평균 가격은 전월(11억9195만원)과 비교해 1299만원 상승한 반면 강남 11개구는 18억8897만원에서 18억9851만원으로 954만원 상승하는데 그쳤다.
자치구별로 살펴보면 강서구와 동대문구, 강북구, 성북구 등의 평(1평=3.3㎡)당 평균 매매가격이 올랐다. 가장 많이 상승한 지역은 강서구로, 전월(4420만원) 대비 2.04% 상승한 4510만원을 기록했다. 그 다음 강북구는 1.98% 상승해 처음으로 3000만원을 넘긴 3033만원을 기록했으며 동대문구와 성북구는 각각 1.9%, 1.87%씩 올라 4560만원과 4051만원을 기록했다.
서울 25개 자치구서 평당 가격이 떨어진 건 강남구가 유일했다. 이달 강남구의 평당 가격은 1억2342만원으로 지난 2월 1억2445만원을 기록한 이후 2개월 연속 하락했다. 다주택자 급매물이 증가하며 가격 하락 압력이 커진 것으로 풀이된다.
KB부동산 관계자는 “고가 대단지 아파트값은 지난해 10·15 주택시장 안정화 대책 발표 이후 상승세가 꺾였다가 지난 2월에는 소폭 반등했다”며 “다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 지 난달 고가 대단지 밀집지역을 중심으로 급매물 위주로 거래가 이뤄지면서 가파른 하락세를 보였다”고 분석했다.
윤수민 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “고가 아파트의 가격은 조정됐지만 실수요자들이 선호하는 중저가 아파트 가격이 많이 상승했다보니 서울 전반적인 가격이 오른 것으로 보인다”며 “중위가격은 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트보다 나머지 지역서 비중이 훨씬 큰데 중저가의 거래 자체가 늘고 가격이 올랐다”고 분석했다.
이 같은 변화로 가격 양극화도 일부 완화되는 모습이다. 서울서 상위 20%와 하위 20% 가격 격차를 나타내는 ‘5분위 배율’은 6.9 → 6.8 → 6.7로 두 달 연속 하락했다.
전문가들은 이 같은 현상이 전세 수급난과 무관치 않다고 분석한다. 서울 전지역이 토지거래허가구역으로 묶인 10·15 부동산 대책 이후 전세매물이 급격히 줄어들며 실수요자들이 ‘매수’로 눈을 돌렸다는 것이다.
실제 이달 서울 아파트 전셋값은 0.86% 상승했고, 특히 강북구는 3.86% 급등하며 역대 최고 상승률을 기록했다. 성북·성동·관악 등도 1%대 상승률을 보였다. 이 영향으로 서울 아파트 중위 전세가격은 6억원을 넘어섰다. 이는 2022년 9월 이후 약 3년 7개월 만이다.
전세 수급 지수와 전세 전망 지수는 각각 2020년 12월 이후 최고 수준이다. 당시는 7월 말 새 임대차법(계약갱신요구권제·전월세 상한제) 시행 이후 전세난이 심화했던 때다.
이달 ‘전세수급지수’는 178.1로 2020년 12월(187.4)에 이어 가장 높았다. 전세전망지수 역시 132.4로 2020년 12월 (133.4) 이후 최고치다. 둘 다 100을 초과할수록, 공급 부족과 가격 상승 전망이 강하다는 뜻이다.
윤 위원은 “전셋값이 오르고 매물이 줄어들게 되면 결국 반전세나 월세를 선택하는 이들이 늘어나게 되는데 월세 부담을 고려하면 ‘차라리 매수하자’는 수요 전환이 증가하고 있다”며 “실제 현재 서울·경기를 가리지 않고 10억원 미만 아파트 거래가 활발한데 전세난에 따른 매매 전환이 앞으로 더욱 확산될 것”이라고 내다봤다.
