토지거래허가구역(토허구역) 내 세입자가 있는 모든 주택에 대해 연말까지 토지거래 허가를 받는 경우 실거주 의무가 최장 2년 유예된다. 다주택자에게만 적용되던 실거주 유예 조치를 확대한 것으로, 세입자 때문에 집을 팔지 못하던 1주택자들도 매도가 가능해졌다.
다주택자 양도소득세 중과가 시작되며 매물 잠김 우려가 계속되자 ‘비거주 1주택자’ 매물을 유도하려는 방안으로 해석된다. 세금 부담이 커지는 고가 주택 보유자들을 중심으로 집을 내놓을 가능성이 제기된다. 반면 양도세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 등 정부가 예고한 세제 개편안이 구체화해야 본격적으로 매물이 나올 거라는 전망도 나온다.
● 세 낀 모든 주택 매매 허용
국토교통부는 12일 이 같은 실거주 의무 유예 확대 방안을 발표했다. 토허구역에서는 주택을 매입하면 거래 허가 이후 4개월 내에 입주해 2년간 실거주해야 하는데, 이를 한시적으로 완화하는 조치다.
대책 발표일인 이날 기준 세입자가 있는 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다. 다주택자가 매도하는 주택도 동일하게 실거주 유예 대상에 포함된다. 다만 다주택자 양도세 중과가 10일부터 시행된 만큼 다주택자인 경우 높아진 세율에 따라 양도세를 내야 한다.
‘부동산 갈아타기’ 목적으로 집을 매수하는 것을 방지하기 위해 매수자는 대책 발표일인 12일부터 계속 무주택을 유지한 자로 한정된다. 이날 이후 집을 매도해 무주택자가 된 경우는 해당되지 않는다.
올해 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래 허가를 받아야 하고, 허가를 받은 날로부터 4개월 내에 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다. 매수자는 현재의 전월세 계약이 끝나는 시점, 혹은 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해 실거주 의무 기간(2년)을 채워야 한다. 현재 토허구역에서는 주택담보대출 실행 때 전입신고를 해야 하는데, 유예가 적용되면 바로 입주하지 않는 만큼 이 의무도 적용하지 않는다.
● “매물 증가” vs “당분간 관망세”
크게보기 세입자가 있는 비거주 1주택자 주택까지 매매 기회를 열어준 이번 조치는 부동산 시장에서 매물 잠김을 막기 위한 것으로 보인다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 다주택자 양도세 중과 시행 전날인 9일 6만8495건에서 이날 기준 6만3985건으로 사흘 만에 약 6.6%(4510건) 줄어들었다. 25개 구에서 모두 매물이 줄어든 가운데 강동(―15.4%), 강서(―8.5%), 송파(―8.4%), 서초구(―8.4%) 등의 순으로 감소했다. 다주택자 매물이 양도세 중과 전까지 약 4개월간 시장에서 소진됐고, 중과 시행 이후에는 팔리지 않은 매물을 거둬들였기 때문으로 보인다.
시장에서는 보유세 부담이 크게 늘어나는 고가 주택을 중심으로 집 매도를 고민하는 1주택자들이 나올 것으로 내다본다. 서울 강남구 압구정동의 공인중개사 김모 씨는 “다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서 가격이 다시 오를 것 같으니 1주택자들도 집을 내놓기 위해 문의를 한다”고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “고가 주택 보유자 중에서도 세금 부담을 느끼는 고령층이 이 기회에 차익 실현을 위해 집을 내놓는 등 매물이 추가로 나올 가능성은 열려 있다”고 설명했다.
당분간은 효과가 제한적일 거라는 전망도 있다. 다주택자의 경우 양도세 중과 시행이라는 매도 유인이 있었지만, 1주택자는 세제 개편안이 구체화하지 않은 만큼 공시가격 인상에 따른 보유세 상승 외에는 매도 유인이 없기 때문이다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “세제 개편과 집값 상승률 등을 지켜본 뒤 매매를 결정할 가능성이 크다”며 “당분간은 다주택자 양도세 중과를 앞둔 때처럼 큰 폭으로 거래량이 증가하긴 어려울 것”이라고 했다.
비거주 1주택자들이 전월세를 놓던 집을 팔고 매수자가 실거주하게 되면 전월세 매물이 줄어들 것이란 우려도 나온다. 이미 전월세 매물이 크게 감소한 상황에서 지역에 따라 수급 불안이 발생할 수 있다는 것이다. 다만 이에 대해 이유리 국토부 주택정책과장은 “무주택자가 주택을 매수해 실거주하면 해당 무주택자가 세를 살던 집은 다시 전월세 시장에 나오기 때문에 전월세 매물의 총량은 큰 문제가 없을 것”이라고 설명했다.
