서울 아파트 시장이 매매와 전세, 월세 모두 높은 상승률을 보이는 '트리플 강세' 국면으로 접어들 조짐을 보이고 있다.
매매가격은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등 영향으로 한동안 상승폭이 주춤했다가 최근 다시 반등했고, 전월세는 매물 부족 지속과 전세의 월세화 심화 속에 가파르게 오르는 양상이다.
17일 한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격은 이달 둘째 주(5월11일 기준)까지 누적 3.10% 상승했다. 상승폭은 작년 동기(1.53%)의 2배 수준이다.
월간 기준으로 보면 1월 1.07%였던 서울 아파트값 상승률은 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 이후인 2월 0.74%로, 3월에는 0.34%까지 축소됐다가 4월 0.55%로 다시 확대됐다.
주간 기준으로는 4월 셋째 주부터 5월 첫째 주까지 3주간 0.14∼0.15%로 횡보하던 상승률이 양도세 중과 유예 종료 이후 첫 공표인 5월 둘째 주 0.28%로 눈에 띄게 커졌다.
서울 전세가격 올해 누적 상승률은 5월 둘째 주까지 2.89%로 아직 매매 상승률에는 미치지 못했으나 작년 같은 기간(0.48%)과 비교하면 6배 수준으로, 연초부터 상승 속도가 빠른 상황이다.
월간 단위로 공표되는 월세 상승률 역시 4월까지 2.39%를 기록하며 작년 동기(0.57%) 수준을 큰 폭으로 웃돌고 있다.
수급동향 측면에서는 매도자 우위가 뚜렷하다.
주간 단위 확인이 가능한 매매와 전세수급지수는 가장 최근 수치인 5월 둘째 주 기준 각각 108.3과 113.7을 기록했다. 월간으로 공표되는 월세수급지수는 올 4월 기준 109.7로 조사됐다.
수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로, 100을 기준으로 200에 가까울수록 매물을 내놓는 사람보다 구하려는 사람이 많음을 뜻한다. 0에 가까우면 그 반대다.
주간 매매수급지수는 2021년 3월 첫째 주(108.5) 이후, 전세수급지수는 같은 달 둘째 주(116.8) 이후 가장 높은 수준이다. 4월 월세수급지수는 2021년 10월(110.6) 이후 최고치다.
관건은 이런 국면이 고착화를 거쳐 앞으로 얼마나 지속되느냐다.
매매 시장은 유동성과 금리, 세제 등 거시 요인이 상승세를 좌우할 주요 변수로 꼽힌다.
한국은행에 따르면 올 3월 평균 광의 통화량(M2 기준·평잔)은 4천132조1천억원으로 작년 11월 이후 5개월 연속 증가세를 보이고 있다.
이런 상황에서 최근 주식시장 호황에 따른 자산 처분 소득이 부동산으로 본격 유입되면 매매시장 강세는 불가피할 것이라는 전망이 나온다.
하반기 한국은행이 기준금리를 올리면 집값 상승에 제한 요소로 작용할 것이라는 관측이 있지만, 내수 부진을 이유로 금리 동결 기조가 이어질 가능성도 여전히 배제할 수 없는 상황이다.
지방선거 이후 본격화할 것으로 전망되는 세제 개편은 고가 주택이 많은 강남권을 중심으로 일부 시장에 가격 조정 요인으로 작용할 가능성이 있다.
특히 주택시장에서 비중이 큰 비거주 1주택자를 대상으로 보유세를 강화하고 장기보유특별공제를 축소하면 고가 주택 처분과 다운사이징 등을 위한 급매물이 다시 풀릴 수 있기 때문이다.
다만 최근 아파트 시장은 보유세 부담 등이 덜한 중하위권 시장이 전체를 견인하는 형국이어서 강남 등 상급지가 가격 조정을 받더라도 다른 곳은 계속 상승하는 디커플링이 이어질 가능성도 제기된다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "비거주 1주택자는 최근 시장의 '메인 플레이어'로 자리매김했지만 이들에 대한 세제 측면 규제는 전례가 없었던 일"이라며 "이들의 반응에 따라 강남권의 시장 기조는 달라질 수 있지만 세금 규제의 영향이 작은 중하위권은 상승 추세를 유지할 것으로 본다"고 말했다.
전월세의 가파른 상승세는 계속될 것으로 보는 시각이 우세하다.
한국부동산원의 4월 주택가격 동향조사 결과에 따르면 서울 아파트 매매가격이 0.55% 오르는 동안 전세는 0.82%, 월세는 0.74% 상승했다.
빌라 등 비아파트를 중심으로 한 전세사기 사태를 거치면서 임차 수요자들의 아파트 선호가 강해졌지만 전세 공급의 큰 부분을 책임지는 신축 입주물량은 부족해진 상황이다.
정부가 작년 9·7 대책을 통해 2030년까지 수도권에 공공주택 등 135만가구를 공급하겠다고 했지만 이는 착공 기준으로, 준공 후 입주까지는 적어도 2∼3년의 시차가 불가피하다.
여기에 계속 심화하는 전세의 월세화 현상도 전세 물량 감소와 전월세 상승에 영향을 미치고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "매매시장이 안정된다고 해서 전월세 시장이 자동으로 안정되는 것은 아니다"라며 "준주거지역이나 준공업지역 등 용적률 인센티브를 받을 수 있는 곳에 도시형 생활주택, 오피스텔 등을 지어 전월세 공급 효과를 내는 방안을 검토해야 한다"고 말했다.
