정부가 다주택자와 고가주택·비거주 주택에 대한 규제를 강화할 뜻을 보이자, 서울의 상위 20%(5분위) 고가 아파트 가격이 3개월 연속 내리막을 보인 것으로 나타났다. 반면 중간값으로 일컬어지는 3분위(상위40~60%) 평균 아파트값은 올해 들어 11% 이상 상승하면서, 이달 12억 4489만원까지 몸값을 높였다.
시장에선 정부의 고강도 부동산 대책으로 강남3구(강남·서초·송파구)·용산구 등 고가 지역의 아파트값 오름세는 둔화했지만 중저가 지역은 가격이 올라 중산층의 내 집 마련 진입장벽이 더욱 높아졌다는 우려가 나온다.
26일 KB부동산이 발표한 월간 주택통계에 따르면 올해 5월 서울 아파트값은 지난해 12월 대비 5.59% 상승한 것으로 집계됐다. 고가 아파트 가격은 상승 폭이 미미했지만, 상위 40~80% 가격대의 중저가 아파트값은 큰 폭으로 상승했다.
서울 아파트 가격을 5분위로 나눠 살펴본 결과, 상위 20%인 5분위는 이달 평균값이 34억3919만원으로 지난해 12월(34억3849만원)에 비해 약 0.02% 상승에 그쳤다. 올해 2월(34억7120만원)까지 오른 후 하락하기 시작해 3개월 연속 내림세다. 4분위(17억9598만원)는 전년 12월(16억9423만원)보다 6.01% 올랐다.
반면 가운데 가격대인 3분위(12억4489만원)는 지난해 12월(11억1967만원) 대비 약 11.18% 올라 전 분위 중 가장 상승 폭이 컸다. 그보다 가격대가 낮은 2분위 또한 같은 기간 7억9228만원에서 8억5569만원으로 8% 상승했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “지난해 6·27 대출규제 시행 이후부터 중저가 지역 중심의 상승 조짐이 시작됐고 10·15 대책으로 대출한도가 6억원·4억원·2억원으로 축소되면서 상대적으로 자금 조달이 수월한 15억원 이하 주택으로 매수여력이 가세했다”며 “공급 부족 현상이 1~2년 안에 해결되기 어렵다는 인식이 확산하면서 중저가 지역을 중심으로 매수 전환 수요가 15억원 이하 주택을 중심으로 확대되고 있다”고 설명했다.
이어 “지역, 입지에 따라 다르겠지만 15억원 이하 주택의 경우 10억원 하던 집이 13억~14억선까지는 지속해서 상승할 것”이라고 내다봤다.
지역별로도 서울 외곽을 비롯한 중저가 지역이 서울 전체 평균보다 높은 상승률을 기록했다. 관악구는 지난해 말 대비 9.15% 올라 서울 내 상승률 1위를 차지했고, 동대문구(9.04%), 강서구(8.83%), 서대문구(8,45%), 성북구(8.44%), 구로구(6.75%), 강북구(5.78%), 노원구(5.79%) 등이 서울 평균치보다 높았다.
반면 같은 기간 강남구(0.71%), 서초구(2.82%), 송파구(4.28%), 용산구(4.51%) 등 고가아파트가 다수 분포된 지역들의 상승률은 상대적으로 낮은 수치를 보였다.
경기도에서도 광명시(11.17%), 용인시 수지구(10.18%), 성남시 중원구(9.76%), 안양시 동안구(9.74%) 등 서울 접근성이 좋고 서울 주요 지역에 비해 매매가격이 낮은 지역을 중심으로 아파트 가격이 더 많이 올랐다. ‘준강남’이라 불리는 과천시는 1% 상승에 그쳤다.
이 같은 추세는 지난해 10·15 부동산 대책으로 주택 가격 구간별로 대출 한도가 차등적으로 적용되면서 최대 6억원까지 빌릴 수 있는 15억원 이하 주택으로 내 집 마련 수요가 집중된 결과다. 아울러 공급 부족으로 인해 전월세난이 심화하면서 임차 수요가 매매 수요로 전환된 사례도 영향을 미쳤다는 분석이다.
실제 전세수급지수는 이달 182.7로 2020년 11월(192.3) 이후 5년 6개월 만에 최악으로 집계됐다. 전세수급지수는 0~200범위로 100을 초과할수록 ‘공급부족’ 비중이 높다. 전세수급 악화로 전세가격 전망지수도 138.8로 수급지수와 마찬가지로 66개월 만에 ‘상승’ 응답이 많았다.
전세 가격 상승 전망에 중저가 아파트값 오름세마저 더해지면서, 서울 주택 가격 전망 역시 두 달간 가파른 상승흐름을 보이고 있다.
이달 서울 매매가격 전망 지수는 120.6으로 전월(112.0)에 비해 8.6포인트 뛰었다. 올해 1월 124.7을 기록했던 지수는 2월 110.8→3월 100.8 등으로 주춤하다가 4월 112.0→5월 120.6으로 다시 오르고 있다. 권역별로 나눠보면 강북 14개 구의 매매가격 전망지수가 124.7로, 강남 11개 구 지수(116.9)보다 높았다.
KB부동산의 매매가격 전망지수는 전국 공인중개사무소를 대상으로 설문해 지역별 집값 변동 전망을 조사한 지표다. 기준선인 100을 초과하면 2~3개월 후 집값이 오른다는 전망이 많고 100 미만이면 그 반대를 뜻한다.
