올해 상반기 서울 아파트 시장에서 소형 아파트가 대형 아파트의 3배가 넘는 가격 상승률을 기록하며 시장을 주도한 것으로 나타났다. 불과 1년 전 대형 아파트가 상승장을 이끌었던 것과는 정반대의 흐름이다.
시장에서는 이러한 변화의 배경으로 강화된 주택담보대출 규제를 지목한다. 대출 한도가 줄어들면서 자금 조달 부담이 커진 수요자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 소형 아파트로 몰렸다는 분석이다.
25일 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향 조사에 따르면 올해 상반기(6월 넷째 주 기준) 서울 아파트 전용면적 40~60㎡ 구간의 매매가격지수는 지난해 말보다 6.72% 상승해 모든 면적대 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 반면 전용 135㎡ 초과 대형 아파트는 2.09% 오르는 데 그쳐 상승폭이 가장 낮았다.
지난해 상반기만 해도 135㎡ 초과 대형 아파트가 5.25% 오르며 상승률 1위를 차지했고, 40~60㎡ 소형은 3.06%로 그 뒤를 이었다. 1년 만에 면적별 가격 상승 순위가 완전히 뒤바뀐 셈이다.
올해 서울 아파트 시장에서는 면적이 작을수록 가격 상승률이 높아지는 현상이 뚜렷하게 나타났다. 40~60㎡가 6.72%로 가장 많이 올랐고, 이어 60~85㎡(4.83%), 102~135㎡(3.58%), 40㎡ 이하(3.53%), 85~102㎡(2.36%) 순이었다.
특히 전용 40㎡ 이하 초소형 아파트의 경우 지난해 상반기 상승률이 0.52%에 그쳤지만 올해 상승폭이 7배 가까이 뛰었다.
시장에서는 이러한 변화의 배경으로 정부의 주택담보대출 규제 강화를 꼽는다. 지난해 10·15 대책 이후 정부가 주택 가격에 따라 대출 한도를 다르게 적용하면서 고가 아파트보다 상대적으로 가격이 낮은 소형 아파트로 수요가 몰렸다는 분석이다.
현재 주담대 한도는 주택 가격 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원 구간은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한되어 있다.
실제로 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 올해 상반기 전용 40~60㎡ 아파트의 호당 평균 매매가는 약 9억4790만원(중위가격 7억8000만원)으로 주담대 최대한도인 6억원을 활용할 수 있는 수준이다.
반면 상승률이 가장 낮았던 135㎡ 초과 대형 아파트의 평균 매매가는 약 31억9195만원(중위가격 26억5000만원)으로, 대출 한도가 2억원으로 축소되는 구간에 속해 있다.
거래량에서도 차이를 보였다. 올해 상반기 전용 40~60㎡ 아파트 거래 건수는 1만2787건에 달한 반면, 전용 135㎡ 초과 아파트는 951건에 그쳤다. 업계에서는 대출 규제 강화 이후 수요가 상대적으로 가격 부담이 적은 소형 아파트에 집중된 결과로 보고 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “아파트 입주 물량 감소와 오피스텔 등 대체 주거 공급 축소로 주택 매물이 줄어든 가운데 월세화까지 진행되면서 서울 외곽이나 중소형으로 수요가 쏠리고 있다”고 말했다.
