서울 3대 업무지구 중 한 곳인 여의도 일대 재건축이 50층 이상 초고층을 앞세워 속도를 내고 있다. 59층 등 마천루 아파트로 여의도 일대 한강변 스카이라인이 탈바꿈하는 한편, 그에 맞는 다양한 공공시설이 대폭 확충될 전망이다.
●오피스 인근 초고층 재건축 나선 여의도
21일 정비업계에 따르면 서울 영등포구 여의도동 일대 아파트지구 내 12개 재건축 단지가 최고 높이 200m 수준으로 재건축을 추진하고 있다. 총 규모는 6323채에서 9807채로 55.1% 늘어날 예정이다. 공작, 수정, 진주아파트 등 현재 상업지역에 있는 3개 단지까지 포함하면 재건축 후 1만1488채 규모가 된다.
여의도 재건축 특징은 초고층 마천루를 지을 수 있도록 용도지역 상향을 전제로 사업을 진행하고 있다는 점이다. 12개 단지 중 △목화 △삼부 △한양 △삼익 △은하 △광장 1, 2동 △광장 3~11동 △미성 등 8개 단지는 중심지에 지정하는 일반상업지역으로 바뀔 예정이다. △장미 △화랑 △대교 △시범 등 4개 단지는 역세권에 지정하는 준주거지역으로 바뀐다. 일반상업지역과 준주거지역으로 상향되면 층수 규제에서 비교적 자유롭다. 용적률 상한도 기존 300%에서 500% 안팎으로 높아져 고밀 개발이 가능해진다.
대표적인 사례는 여의도 내 규모가 가장 큰 시범아파트다. 재건축을 통해 최고 높이 59층, 2491채 대단지를 조성할 계획이다. 한양아파트(992채)와 삼부아파트(1735채)는 각각 57층, 56층 재건축을 추진하고 있다. 속도가 가장 빠른 대교아파트(912채)는 9월부터 이주를 시작한다.
재건축 시 건물이 50층을 넘으면 초고층 건축물로 분류돼 피난안전구역 설치, 골조 강화 등으로 공사비가 일반 아파트보다 1.5배까지 증가한다. 그럼에도 한강 조망이 가능한 가구 수를 늘리고 ‘랜드마크’ 단지라는 상징성을 노릴 수 있어 초고층 재건축을 선택하는 곳이 나오고 있다.
●고밀개발하고 문화-체육시설 등 조성
한강변에 용도지역 상향 등의 혜택을 받아 진행되는 만큼 수요에 맞는 다양한 공공시설이 조성되는 점도 여의도 재건축의 특징이다. 목화, 삼부, 광장 3~11동 등 3곳에는 공공임대업무시설이 연면적 6만1847㎡ 규모로 들어설 예정이다. 어르신 대상 주·야간 돌봄 서비스를 제공하는 데이케어센터는 시범, 대교, 광장 3~11동 등 3곳에 4800㎡ 규모로 지어진다. 이외에도 △공공기숙사 △공공체육시설 △한강공원 문화시설 △청소년 문화복지시설 △직업체험관 △산모건강증진센터 등이 지어진다.
시공사 수주 경쟁은 비교적 덜한 편이다. 목화아파트와 광장 1, 2동이 현재 시공사 선정에 나섰지만 2차례 모두 각각 삼성물산, 현대건설이 단독 입찰하며 수의계약이 사실상 확정됐다. 시범아파트는 다음 달 25일까지 시공사 입찰 제안서를 받고 있는데 삼성물산 단독 입찰이 유력하다. 대부분 단지가 1970년대 지어져 재건축 연한을 한참 넘긴 만큼 각 단지마다 ‘경쟁 우위’를 선점한 건설사가 있다는 점이 경쟁이 덜한 이유로 꼽힌다.
이용각 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “건설사로서는 수주 준비에 100억 원 이상이 들고 입찰 보증금도 마련해야 해 경쟁을 피하는 추세”라며 “이 과정에서 조합원에게 주어지는 시공·금융 등 인센티브가 경쟁 입찰 대비 줄어들 가능성이 있다”고 했다.
