정부가 추진하는 부동산 세제 개편의 핵심은 중간 가격대 1주택자의 부담은 억제하고 초고가 1주택자의 부담은 키우는 것이다. 집값과 보유 목적이 전혀 다른 주택에 ‘1세대 1주택’이란 이유로 같은 체계를 적용하는 것은 불공평하다고 보기 때문이다.
지금은 서울의 수십억 원대 주택 한 채를 장기간 보유하면 종합부동산세를 최대 80%까지 감면받을 수 있다. 해당 주택을 팔 때도 장기보유특별공제를 통해 양도차익의 최대 80%를 공제받는다. 반면 비교적 저렴한 주택 여러 채를 가진 사람은 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 보유자보다 더 높은 종부세율을 적용받을 수 있다.
이재명 대통령도 최근 부동산정책 국민대토론회에서 이런 불균형을 바로잡겠다는 구상을 밝혔다. 이 대통령은 “통상적인 1주택을 기준으로 적정한 기본 보유 부담을 설정한 뒤 실거주 용도나 서민·중산층용 주택에는 감해줄 수 있다”며 “반대로 호화주택, 다주택, 명백한 투기용에는 가중 요소를 더해 단계적으로 차등을 두는 방안을 고민하고 있다”고 말했다.
● 초고가 주택 부담 빨리 올리는 방안 검토
종부세 기본공제액은 보유한 주택의 공시가격 가운데 세금을 매기지 않는 금액이다. 현재 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억 원을 뺀 나머지 금액을 기준으로 종부세를 계산한다. 공시가격이 15억 원인 주택이라면 세금을 정할 때 12억 원을 제외한 3억 원을 계산한다.
기본공제 기준이 오르면 종부세가 과세되지 않는 주택의 가격 범위가 넓어진다. 공제선이 13억 원으로 높아지면 기존에 종부세를 냈던 공시가격 12억 원 초과∼13억 원 이하인 1주택자는 종부세 과세 대상에서 빠진다. 공시가격이 13억 원을 넘는 주택도 세금을 계산하는 금액이 1억 원씩 줄어든다.
그 대신 초고가 주택 보유자의 세금은 공정시장가액비율을 높이는 방식으로 확대할 가능성이 크다. 공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제액을 뺀 금액에서 세금을 매길 부분을 정하는 비율이다. 현재는 공제 후 남은 금액의 60%만 과세표준으로 삼는다. 이 비율이 오르면 최종 세액도 함께 늘어난다.
공시가격 30억 원인 1세대 1주택자의 경우 12억 원을 공제한 18억 원에 60%를 곱한 10억8000만 원이 과세표준이다. 공정시장가액비율이 70%, 80%로 오르면 과세표준은 각각 12억6000만 원, 14억4000만 원으로 높아진다.
초고가주택은 공정시장가액비율의 인상 속도를 높이는 방안도 거론된다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “비율을 60%에서 80%까지 올릴 경우 일반 주택은 4년에 걸쳐 천천히, 초고가 주택은 2년 만에 인상을 마치는 방식을 쓸 수도 있다”며 “일반 주택의 세금이 한꺼번에 늘어나는 충격을 줄이면서 초고가 주택의 부담은 키울 수 있다”고 설명했다.
● 초고가 주택, 지나친 공제 못 받게 제어
주택 수에 따라 높은 세율을 매기는 방식도 손질 대상으로 꼽힌다. 현재 2주택 이하에는 0.5∼2.7%, 3주택 이상에는 0.5∼5.0%의 세율이 적용된다. 공시가격 30억 원짜리 주택 한 채보다 10억 원짜리 주택 세 채에 더 높은 세율이 적용될 수 있다. 이는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 부추긴 원인으로 지목된다.
정부는 주택 수보다 보유 주택의 전체 가격을 기준으로 세금을 계산하는 방안을 검토하고 있다. 이렇게 되면 한 채만 가져도 가격이 매우 높으면 더 많은 세금을 낼 수 있다.
초고가 주택에 집중된 종부세 공제 혜택도 개편 대상에 올랐다. 현재 1세대 1주택자가 집을 5년 이상 보유하면 기간에 따라 세액의 20∼50%를 깎아준다. 소유자가 60세 이상이면 연령에 따라 20∼40%를 추가로 공제한다. 두 혜택을 합쳐 최대 80%까지 세금을 줄일 수 있다.
이때 실제 거주 여부를 따지지 않는다. 같은 공제율을 적용하더라도 원래 내야 할 세금이 많은 초고가 주택일수록 감면액도 커진다. 실제 국세청에 따르면 과세표준 20억 원 초과 주택에 적용한 2025년분 개인 종부세 세액공제액 합계는 461억 원이었다. 전년(182억 원) 대비 279억 원(153.2%) 급증했다. 정부가 초고가 주택의 공제 혜택에 금액 한도를 두는 방안을 살펴보고 있는 이유다.
● 강남 주택 한 채 팔 때 200억 원 양도세 공제 막는다
집을 팔 때 내는 양도세의 장기보유특별공제 역시 초고가 주택이 지나친 수혜를 받고 있다는 지적이 나온다. 1세대 1주택자는 10년 이상 보유하고 거주하면 과세 대상인 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다. 공제 금액에 별도의 한도가 없어 집값이 크게 오른 주택일수록 공제액도 커진다.
임광현 국세청장이 이날 X(옛 트위터)에 공개한 2024년 신고자료에 따르면 1세대 1주택 2만4816채가 받은 양도세 장기보유특별공제는 총 5조320억 원이었다. 이 가운데 서울 주택의 공제액이 4조5298억 원으로 전체의 90%를 차지했다.
임 청장은 “심지어 강남구 주택 1채를 양도하고 장특공제로 200억 원이 넘는 금액을 공제받은 경우도 있다”며 “(현행 장특공제는) 역진성의 끝판왕”이라고 비판했다.
정부는 중산층과 장기 실거주자의 혜택은 유지하면서 초고가 주택에는 공제액 상한을 두거나 일정 금액을 넘는 양도차익의 공제율을 낮추는 방안을 검토할 것으로 보인다. 다만 공제를 급격히 줄이면 한 집에 오래 거주한 실수요자의 세금까지 크게 늘어날 수 있다. 정부는 혜택을 주는 실거주 기간과 주택 가격, 제도 변경 유예 기간 등을 다음 달 초 세법 개정안에 담을 예정이다.
