정부가 초고가 주택의 보유세를 늘리고 양도차익을 억제하는 방향으로 세제 개편을 준비 중인 가운데 기준선이 어떻게 설정될지가 눈길을 끈다.
28일 정부 소식통에 따르면 당국은 주택 실수요자를 가능한 한 보호하되 투기 목적의 보유를 억제하도록 종합부동산세를 올릴 초고가 주택의 범위를 어떻게 설정할지 시뮬레이션을 거듭하고 있다.
초고가 주택의 보유세를 적정한 수준으로 강화해야 한다는 의견이 앞선 3차례의 부동산 정책 토론회와 온라인으로 접수됐다. 정부는 시가 30억∼50억원을 축으로 삼아 종부세 부담 수준을 '점진적으로' 상향 조정하는 방안을 설계 중이다.
현재 1주택자는 공시가격 12억원 이하이면 종부세를 내지 않는다. 최근 오른 주택 가격을 고려해 이런 기본 공제 기준을 올려 종부세 대상자를 줄이되 초고가 주택 소유자 부담은 현재보다 높이는 안이 부상하고 있다.
당국의 한 관계자는 증세의 대상이 될 초고가 주택의 기준에 관해 "(논의를 거쳐) 범위를 (점차) 좁혀나가고 있다"면서 "초고가에서부터 세금을 확 늘리겠다는 것은 아니며 조금씩 늘어날 것"이라고 설명했다.
그는 "실거주자는 (세금에) 큰 변화가 없게 하거나 (경우에 따라서는) 세 부담을 경감하는 것도 생각하고 있다"며 "장기간 실거주하고 초고가라 할 수 없는 가격대에 속한 일반적인 주택의 세 부담을 늘리지는 않을 것"이라고 덧붙였다.
이를 위해 종부세 과세 표준 구간을 세분할 가능성이 있다. 현재 개인의 주택 종부세율은 '3억원 이하'에서부터 '94억원 초과'까지 7개 구간으로만 나뉘어 있는데 지나치게 단순하다는 지적도 있다.
예를 들어 과표 50억원 초과 94억원 이하 구간에는 1주택자의 경우 2%의 세율이 적용된다. 아파트 시가로 환산하면 대략 138억∼244억원이 같은 구간으로 취급되는 셈이다.
정부는 종부세를 산출할 때 적용하는 공정시장가액비율을 손질하는 방안도 살펴보고 있다. 현재는 60%로 돼 있지만 문재인 정부 시절인 2021년 95%까지 올린 적이 있다.
현행 시스템에서 이 비율을 높이면 증세 효과가 광범위하게 나타나기 때문에 주택 시장의 전반적인 상황을 고려해 초고가 주택을 중심으로 보유세 부담이 늘어나도록 세액을 결정하는 다른 요소를 함께 조절하는 방안도 검토한다.
종부세 세액 공제 제도도 바꿀 것으로 보인다.
현재는 1세대 1주택을 5년 이상 보유하면 거주 여부와 상관없이 20∼50%, 보유자가 만 60세 이상이면 20∼40%의 세액 공제를 적용한다. 두 가지를 중복해 80% 한도로 공제해주고 있다. 투기를 억제하도록 보유 공제를 줄이거나 폐지하는 방안 혹은 보유 대신 거주 기간을 기준으로 삼는 방안 등이 거론된다.
다만, 고정 수입이 줄어든 은퇴 생활자의 부담을 고려해 소유자 연령에 따른 공제는 유지하는 쪽으로 방향을 잡고 있다.
아울러 똘똘한 한 채의 기대 수익을 적정 수준으로 낮추도록 장기보유특별공제(장특공제) 방식과 한도를 새롭게 설계 중이다.
현재는 1주택을 3년 이상 보유했다가 매각하면 양도차익에 12∼40%의 공제율을, 적용하고 2년 이상 거주하면 8∼40%의 공제율을 적용한다. 두 가지를 합산해 최대 80%를 공제하고 있다. 다주택자의 경우 비조정지역이라면 보유 기간에 따라 6∼30%의 공제가 적용된다.
정부는 보유기간 공제가 '똘똘한 한 채' 투기 수요를 부추기는 것으로 보고 이를 축소·폐지하거나 거주기간 공제로 전환할지 논의 중이다.
아울러 공제액에 연간 합산으로 한도를 설정하는 방안도 검토하고 있다. 다주택자가 1년 간 여러 채를 팔았다면 각각에 적용되는 공제가 더 줄어드는 셈이다.
일각에서는 거주 공제 한도를 10억원대(10억원 이상 20억원 미만)로 제한할 것이라는 관측도 나왔다. 이와 관련해 당국 관계자는 "아직 결정되지 않았으니 좀 더 (논의를) 지켜봐야 한다"고 선을 그었다.
당국은 초고가주택의 범위를 어떻게 규정하느냐에 따라 공제 한도 금액도 달라질 수 있을 것으로 보고 있다.
강성훈 한양대 정책학과 교수는 27일 한성숙 총리 주재로 열린 부동산정책 토론회에서 "거주용 1주택이라도 양도차익이 크게 발생한 초고가 주택은 장특공제 한도 설정 등을 통해 과도한 혜택을 제한할 필요가 있다"고 제언했다.
다만 그는 초고가가 아니라면 거주용 1주택은 현행 수준의 장특공제 혜택을 유지할 필요가 있으면 장기 거주한 1주택이라면 양도세를 추가 완화할 필요가 있다는 의견도 냈다.
관계 당국은 특정 요소를 고집하기보다는 보유세와 양도세를 구성하는 여러 요소를 종합적으로 손질해 부작용을 줄이고 정책 효과를 높인다는 계획이다.
정부는 30일 당정 협의에서 부동산 세제를 포함한 세제 개편안을 논의하고 내달 초 이를 확정 발표한다.
