전국 혹은 서울 전체 지역 평균 집값을 비교한 결과 한국의 상승률은 하위권으로 나타났으나 서울 상위 5% 집값은 세계 주요 도시에서도 최상위권으로 드러났다.
서울 강남 3구·한강 벨트 등 고가 주택과 나머지 서울 지역, 비수도권 주택 간 가격 양극화가 빚어지고 있다는 분석이 나온다.
2일 국회 미래연구원의 '자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제' 보고서에 따르면 국제결제은행(BIS)의 RPP 명목 주택가격 지수를 분석한 결과 한국은 2003년 이후 2023년까지 전국의 주택 가격은 약 1.56배 상승한 것으로 나타났다.
서울은 1.74배 상승한 것으로 조사됐다.
이 지수는 일정 시점의 주택가격을 100으로 두고 명목 주택가격 추이를 살펴보도록 설계됐다.
이 지수로 보면 한국·서울의 집값 상승세는 다른 국가·도시보다 안정적인 편이다.
비슷한 기간 미국은 2.8배(2000∼2023년), 캐나다 3.1배(2005∼2023년), 노르웨이 3.4배(2000∼2023년), 독일 베를린 3.9배(2003∼2023년), 노르웨이 오슬로권 4.1배(2000∼2023년)나 집값이 뛰었다.
물가 상승을 배제해 집값 변동을 살펴볼 수 있는 경제협력개발기구(OECD)의 실질 주택가격지수(RHPI)에서도 한국은 안정적인 편으로 나타났다.
2000년과 비교해 2024년 한국의 실질 주택가격지수는 1.2배 상승하는 데 그쳤다. OECD 평균(1.6배)을 밑돌았다.
캐나다는 같은 기간 2.9배로 조사 대상 24개국 중 오름세가 가장 가팔랐다. 호주, 미국, 영국도 1.8∼2.6배가량 상승세를 보였다.
2024년 지수로 비교하면 핀란드에 이어 한국이 두 번째로 낮았다.
반면 서울 고가 주택으로 한정해보면 결과는 달랐다.
영국의 부동산 컨설팅 기업 나이트 프랭크가 작성한 PGCI(Prime Global Cities Index) 보고서를 보면 작년 3분기 서울의 고가 주택 가격은 1년 전보다 25.2% 올랐다. 세계 46개 도시 가운데 일본 도쿄(55.9%)에 2위에 올랐다.
PGCI 보고서는 46개 주요 도시의 가격 상위 5% 주택 가격을 분기별로 조사해 발표된다.
작년 3분기 46개 주요 도시 고가 주택 가격 상승률은 2.5%였다. 이와 견주면 서울의 오름세는 10배에 이르는 셈이다.
3위인 인도 벵갈루루(9.2%)부터는 상승률이 한 자릿수였다.
최근 5년간 상승률에서도 서울은 80.9%로 아랍에미리트(UAE) 두바이(224.3%), 도쿄(115.0%), 필리핀 마닐라(81.0%)에 이어 4위를 차지했다.
지수별 차이가 극심한 것은 한국이 서울 강남 3구, 한강 벨트 등의 고가 주택을 중심으로 가격 상승이 두드러진 측면이 있기 때문으로 분석된다.
나이트 프랭크는 OECD, BIS와 같은 공인 기관이 아니지만 전국·서울 지역 주택을 대상으로 산출하는 두 기관과 달리 상위 가격 주택만 통계 대상으로 삼는다.
비수도권 주택 시장 부진으로 빚어지는 '평균의 함정'에 빠지지 않고 한국의 주택 시장 특징을 제대로 반영할 수 있다.
아울러 OECD, BIS 데이터의 기반이 되는 주택 가격 통계는 한국부동산원의 '전국주택가격동향조사'인데, 이 조사는 표본주택의 거래 사례 등을 통해 가격을 평가한다. 실거래 자료에 기반한 통계는 활용되지 않아 주택 시장 급변기 가격을 민감하게 반영하지 못하는 측면이 있다.
국회 미래연구원 보고서를 작성한 이선화 선임연구위원은 "서울의 경우 주택시장 양극화가 극심해 고가 주택과 일반주택 간 (가격 상승) 괴리가 클 수 있다"고 지적했다.
이어 OECD, BIS 한국 통계가 실거래가 아닌 표본조사 방식을 적용했다는 점을 들며 "서울의 주택 가격이 2024∼2025년 급등했는데, OECD, BIS 데이터가 이를 포착하지 못했을 가능성이 있다"고 설명했다.
