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주택가액 중심으로 종부세율 일원화…실거주1주택 기본공제 14억


종합부동산세(종부세) 과세 체계가 주택 수에서 주택 가액 중심으로 바뀐다. 세율은 기존 다주택자 기준으로 일원화되고 과세표준 6억원 초과 구간부터 인상된다. 1세대 1주택자 종부세 과세 대상 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 완화된다. 1주택자의 기본공제는 12억원에서 실거주는 14억원으로 확대되지만 비거주는 9억원으로 축소된다. 정부는 3일 이러한 내용의 '2026년 세제개편안'을 발표했다. ◇ 종부세 최고 세율 5%…세부담 상한 비율 150→200% 이번 종부세 개편의 가장 큰 변화는 세율 적용 기준이 '주택 수'에서 '주택 가액' 중심으로 바뀐다는 점이다. 고가 주택 한 채에 수요가 쏠리는 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 완화하겠다는 취지다. 다만, 세금을 매기는 기준액인 과세표준을 산정할 때 적용되는 기본공제액과 공정시장가액비율에는 주택 수에 따른 차등을 두기 때문에 실질적으로는 보유 주택 수가 세 부담에 간접적인 영향을 미친다. 개편안에 따르면, 기존에는 과세표준 12억원을 초과하는 3주택 이상 다주택자에게만 2.0∼5.0%의 중과세율이 적용됐지만, 앞으로는 주택 수와 무관하게 가액에 따라 동일한 세율이 적용된다. 이에 따라 과세표준 구간별로 세율이 오른다. 과세표준 12억∼25억원은 1.3%에서 2.0%로, 25억∼50억원은 1.5%에서 3.0%로, 50억∼94억원은 2.0%에서 4.0%로, 94억원 초과 구간은 2.7%에서 최고 5.0%로 각각 상향된다. 중과세율 적용 구간 진입 시 세 부담이 급증하는 '문턱 효과'를 완화하기 위해 과세표준 6억∼12억원 구간의 세율도 현행 1.0%에서 1.3%로 소폭 상향된다. 다만 급격한 세 부담 증가를 막는 차원에서 과세표준 12억원 이상 구간의 세율 상향은 단계적으로 이뤄진다. 내년에는 구간별 세율이 0.2∼0.8%포인트(p) 높은 중간 단계 세율(0.5∼3.5%)을 우선 적용하고, 2028년부터 중과 세율을 전면 적용한다. 종부세율 인상 효과가 반영되도록 현행 150%로 설정돼있는 세 부담 상한 비율은 200%로 올린다. ◇ 1주택 기본공제 거주·비거주 차등…공정시장가액비율 70∼80%로 상향 종부세 과세 대상과 기본공제 금액은 실거주 수요자 중심으로 조정된다. 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준은 현행 공시가격 12억원에서 14억원으로 완화된다. 시가 약 20억원으로, 상위 약 2% 수준이다. 공제혜택은 거주 여부에 따라 차등 적용된다. 1세대1주택자가 해당 주택에 거주하는 경우는 기본공제금액을 12억원에서 14억원으로 올리지만, 거주하지 않는 비거주자는 오히려 기존 12억원에서 9억원으로 낮춘다. 다주택자는 보유 주택 공시가격 합계액이 9억원(시가 약 13억원)을 초과할 때 과세하는 현행 기준을 유지한다. 다주택자 역시 기본공제를 차등 적용한다. 현행 기본공제 9억원 중 4억원만 기본으로 적용하고, 나머지 5억원은 전체 주택 가액 합계 중 '거주 주택' 가액이 차지하는 비중만큼만 공제한다. 현행 60%인 공정시장가액비율(FMV)도 과세표준 현실화를 위해 단계적으로 상향된다. 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 내년 70%를 거쳐 2028년 80%로 상향되고, 그 외 납세자는 내년부터 70%로 오른다. ◇ 장기보유 공제, '거주공제'로 전환…세액공제 한도 신설 1세대 1주택자에게 주어지던 세액공제 제도 역시 '거주' 중심으로 전면 개편된다. 기존에는 거주 여부와 무관하게 15년 이상 보유 시 최대 50%를 공제해 줬는데, 앞으로는 '거주 기간'에 따른 공제로 전환된다. 구체적으로는 거주 5∼9년 20%, 10∼14년 40%, 15년 이상 50%의 공제율이 적용된다. 단계적 전환과 안착을 위해 내년에는 기존 보유공제를 절반 수준으로 줄인 뒤, 거주공제와 보유공제 중 더 큰 금액을 적용받을 수 있도록 완충 장치를 두었다. 한도 없는 세액공제로 주택 가격이 높을수록 과도한 혜택을 받는 것을 방지하기 위해 공제액 상한도 신설한다. 내년에는 800만원, 2028년 이후부터는 600만원의 한도가 단계적으로 적용된다. ◇ 고령자·실수요자 종부세 납부 유예 요건 완화 현금 유동성이 부족한 실수요자를 위한 종부세 납부 유예 제도는 확대된다. 1주택자가 부동산 처분 시점까지 납부를 미룰 수 있는 소득 요건이 총급여 기준 7천만원에서 8천만원(종합소득 6천만원에서 7천만원) 이하로 1천만원 완화된다. 고령·거주자를 위한 납부 유예 대상도 신설된다. 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주하고, 직전 연도 소득 대비 당해 연도 보유세(재산세·종부세) 비중이 10% 이상인 경우 납부 유예가 허용된다. 납부 유예를 위해 보증보험증권을 활용하는 납세자에게는 보증보험료를 한도로 납부 유예 이자상당가산액을 감면해 주는 인센티브도 부여된다. 출처 : 연합뉴스 [기사보기] 등록일 : 2026-08-04

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