내년부터 종합부동산세가 개편되면서 시가 35억원 초과 주택부터 세 부담이 늘어날 것으로 전망된다.
46억원이 넘는 주택은 내년 1.5%에 이어 내후년 2.0%로 세율이 오르면서 종부세가 급증할 예정이다.
재정경제부가 3일 발표한 '2026년 세제 개편안' 주택분 종부세 세율에 따르면 과세표준 6억원∼12억원 구간부터 세율(이하 1주택 기준)이 현재 1.0%에서 내년 1.3%로 오른다.
종부세 부과 대상은 현재 공시가격 12억원 초과부터 14억원 초과로 완화하고, 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 인상한다.
종부세는 주택분 공시가격에 기본 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 구해 나오는 과세표준이 과세의 기초가 된다. 각 과세표준 구간에 해당하는 세율을 곱한 뒤 누진 공제를 빼면 종부세액이 된다. 여기에 거주·연령 등에 따른 각종 추가 공제가 적용되는 구조다.
◇ 거주 1주택자, 집값 비쌀수록 세 부담 빠르게 늘어
▲ 거주 중인 1세대 1주택자 ▲ 공시가격 현실화율 69% ▲ 각종 추가 공제 등을 배제한 상태를 가정해 추정해보면, 시가 34억원 이하 주택까지는 종부세 부담이 줄어든다.
내년부터 세율이 인상되는 과세표준 6억원 초과 구간으로 적용하면 32억∼33억 수준이지만, 기본공제액이 내년부터 14억원으로 2억원 오르면서 세 부담이 오히려 소폭 감소하는 것이다.
본격 세 부담이 늘어나는 구간은 시가 35억원부터로 추정된다. 현행보다 1, 2년 뒤 세액이 3.0% 증가하는 것으로 추산된다.
세 부담이 가파르게 늘어나는 구간은 시가 46억원 주택부터로 분석된다.
시가 46억원 주택은 현행 과세표준 6억원∼12억원 구간이어서 세율 1.0%를 적용받는다.
그러나 1년 뒤 과세표준 자체가 12억원∼25억원 구간으로 뛴다. 과세표준 구간이 전년과 동일했어도 세율이 1.3%로 인상하는데, 과세표준 구간까지 오르면서 세율이 1.5%로 1년 사이 0.5%p 올라 세 부담이 증가한다. 1년 더 지나면 과세표준 구간이 유지되지만, 세율이 2.0%로 오르며 2년 연속으로 세율이 0.5%p씩 올라 세 부담이 증가하게 된다.
종부세는 현행 대비 1년 뒤 27.4% 증가하고, 2년 뒤엔 현행보다 29.6% 늘어난다.
이후 46억원보다 비싼 주택은 1년 뒤 28% 이상, 2년 뒤 30% 이상 종부세가 가파르게 증가한다.
가격이 오를수록 세 부담도 더욱 크게 불어나고, 시간이 지날수록 증가율 격차도 빠르게 벌어진다.
시가 50억원 주택의 경우 1년 뒤 세 부담은 현행보다 29.2% 증가하지만, 2년 뒤에는 현재와 견줘 39.4% 늘어나 증가율이 1년 새 10%포인트(p) 이상 확대된다.
◇ 정부 "시가 20억∼30억원 종부세↓…40억원 초과부터 정상화"
재경부는 거주용 1주택 기준으로 시가 20억원까지는 과세 대상에서 제외된다고 밝혔다. 기본 공제가 확대됨에 따라 종부세 과세 대상은 올해 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택 등) 가운데 상위 3.1%(48만7천호)에서 2.3%(36만3천호)로 축소된다.
이와 함께 재경부는 20억원∼30억원까지(상위 1.1%·약 16만8천호)는 종부세액이 감소한다고 설명했다.
30억원∼40억원 주택은 세액이 변동이 크지 않다고 설명했다. 이 구간 일부는 세액이 소폭 줄거나 늘 수도 있다. 전국적으로 10만3천호(0.7%)가 해당한다.
40억원 초과 주택(약 6만5천호·0.4%)부터는 과세를 정상화하겠다고 밝혔다. 이 구간부터 부담이 많이 늘어난다는 의미로 해석된다.
결국 전국 공동주택의 가격 상위 0.4% 이내를 핀셋으로 겨냥하는 셈이다. '초고가 주택'을 정조준하겠다는 취지가 드러나는 대목이다.
지난해 종부세 납부 인원을 단순 적용해보면 8만명가량의 종부세 부담이 늘어날 것으로 전망된다.
종부세 납세 인원(48만577명)의 16.6%, 전체 주택 소유자(1천598만명) 가운데 0.5%를 차지한다.
다만 개인별 구체적인 세 부담은 공시지가, 보유 주택 수, 거주 여부 등에 따라 달라진다.
◇ 50억 주택에 10년 거주한 1주택자 종부세 2.2배로↑
재경부가 60세인 1세대 1주택, 10년 거주 요건(연령·거주 공제율 60%로 동일)을 적용해 종부세를 계산한 결과에 따르면 시가 20억원부터 5억원 구간으로 구분해볼 때 30억원 주택까지는 종부세가 줄어든다.
그러나 시가 35억원 주택의 종부세는 현행 191만8천원에서 1·2년 뒤 각각 212만4천원으로 현행 대비 10.7% 증가한다.
이후 세율이 점차 오르면서 40억원 주택의 경우 262만7천원에서 325만2천원으로 23.8% 늘어난다.
50억원 주택이 되면 종부세가 453만9천원에서 1년 뒤 614만6천원으로 35.4% 늘어난다. 2년 뒤엔 978만5천원으로 현재의 2.2배로 증가한다.
소유주가 거주하지 않고 보유만 하는 경우 세 부담은 줄어드는 구간 없이 더 극적으로 변한다.
마찬가지로 60세인 1세대 1주택자가 10년간 보유만 한 채 비거주한 경우 공제율이 현재 60%에서 40%, 20%로 점차 쪼그라든다. 연령별 공제로 60세 이상에게 적용되는 20%는 동일하게 적용되지만, 보유공제가 절반으로 줄어든 뒤 2029년부터 사라지면서다.
이에 따라 시가 20억원 주택 종부세는 현행 27만6천원에서 1년 뒤 114만원, 2년 뒤엔 152만1천원으로 늘어난다. 2년새 5.5배로 불어난다.
시가 30억원 주택의 경우 2년간 4.7배로 늘어난 424만7천원, 50억원 주택은 4.3배 증가한 1천970만3천원으로 추산된다.
다주택자의 부담도 커진다. 3주택자 이상의 경우 공정시장가액비율이 현행 60%에서 2028년 이후 80%까지 오르는 등의 여파다.
같은 가격의 주택을 세 채 보유하며 그중 한 채에 거주하고, 주택 가액이 20억원 수준인 경우 종부세는 현행 126만7천원에서 2년 뒤 442만4천원으로 3.5배로 늘어난다.
같은 기간 30억원 주택은 3배(313만9천원→951만2천원), 50억원 주택은 2.2배(1천566만7천원→3천438만5천원)로 불어난다.
다만 실제 다주택자 여부, 보유·거주 기간 등에 따라 세액 공제 규모가 다르다. 공시지가 역시 올해 기준이어서 내년에는 달라지는 만큼 개인별로 종부세 부담이 얼마나 늘어나는지 예측하기 쉽지 않다.
재경부 관계자는 "종부세는 인별 과세여서 (종부세 과세 대상 공동주택 통계로는) 몇 명이 과세 대상인지 분별하기 쉽지 않다"며 "공제 역시 개인별로 다 달라 가정이 많이 필요하다"고 설명했다.
