강남 집주인들의 절세 상담이 늘어난 것은 이번 세제개편으로 보유세와 양도세를 함께 따져야 하는 구조가 됐기 때문이다. 종합부동산세 부담이 커지는 데다 장기보유특별공제가 거주 중심으로 개편되고 양도소득공제 한도까지 단계적으로 축소되면서 강남 고가주택 보유자들의 셈법이 복잡해졌다.
실제 보유세 증가 폭도 적지 않다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 분석에 따르면 내년도 공시가격이 올해 상승률의 절반 수준만 반영된다고 가정해도 비거주 1주택자인 서초구 반포자이 전용면적 84㎡의 보유세는 올해 1809만원에서 내년 3318만원으로 83.3% 증가한다. 강남구 은마아파트 전용 84㎡는 올해 1003만원에서 내년 2045만원으로 103.8% 늘어나고, 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡도 내년 보유세가 2520만원으로 올해보다 100.4% 증가하는 것으로 추산됐다.
양도세 부담도 변수다. 정부는 장기보유특별공제를 ‘장기거주 소득공제’로 전환하고 양도소득공제 한도를 단계적으로 축소하기로 했다. 그동안에는 보유세 부담을 감수하더라도 집값 상승으로 상쇄할 수 있다는 인식이 강했지만 앞으로는 매도 시점까지 함께 고려해야 하는 상황이 됐다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “과거에는 보유세를 부담하더라도 집값 상승으로 상쇄된다는 인식이 강했지만 이제는 보유세와 양도세를 함께 고려해야 하는 구조가 됐다”며 “양도차익이 큰 강남 고가주택일수록 2027년 이전 처분 여부를 묻는 상담이 늘고 있다”고 말했다.
매도만이 해법은 아니다. 장기거주 소득공제가 도입되면 기존처럼 보유 기간만으로 공제를 받을 수 없게 된다. 2029년부터는 실제 거주한 경우에만 최대 80% 공제가 적용되는 만큼 세를 놓고 다른 곳에 거주하던 집주인들 사이에서는 실거주 전환도 절세 방안으로 떠오르고 있다.
서울 서초구 잠원동의 한 공인중개사는 “거주 여부에 따라 세 부담이 달라질 수 있다 보니 세를 주던 집에 직접 들어오려는 집주인들의 문의도 있다”며 “새 세입자를 구하려던 집에 직접 입주할지를 묻는 상담도 이어지고 있다”고 말했다. 송파구 잠실동 한 공인중개업소 관계자도 “최근 월세로 내놓은 매물을 거둬들이고 직접 입주하겠다는 분이 있다”고 했다.
지역별 반응은 다소 엇갈렸다. 강남권에서는 절세 상담이 이어지고 있지만 상대적으로 초고가 주택 비중이 낮은 마포 등 한강벨트는 아직 시장 변화가 크지 않다는 평가가 나온다. 서울 마포구 염리동의 한 공인중개사무소 관계자는 “아직 세금과 관련한 문의는 많지 않다”며 “강남만큼 세 부담이 커지는 지역이 아니다 보니 급매물 외에는 큰 변화가 없다”고 말했다.
다만 중개업계에서는 장기적으로 강남 초고가 주택 보유자 일부가 서울 생활권을 유지하면서도 세 부담을 줄일 수 있는 지역으로 이동할 가능성은 열어두고 있다. 마포·용산·성동 등 이른바 ‘한강벨트’가 대표적인 후보지로 꼽히고 있다.
서울 마포구 공덕동 인근 한 공인중개사무소 관계자는 “당장 문의가 급증한 것은 아니지만 최근 강남 아파트를 처분하고 이쪽으로 평수를 넓히거나 갈아타려는 상담이 간간이 들어오고 있다”며 “세 부담을 고려해 한강벨트를 대안으로 보는 분위기가 조금씩 생기고 있는 것 같다”고 했다.
현장에서는 당분간 관망세가 이어질 것으로 보면서도 세제개편안이 구체화되면 시장도 점차 움직일 것으로 내다봤다. 서울 서초구 잠원동의 한 공인중개사무소 대표는 “세제개편안 발표 이후 문의는 점차 늘고 있지만 매수자와 매도자 모두 시장을 지켜보고 있다”며 “세부 내용이 확정되면 그때부터 매물이 나오고 거래도 조금씩 움직일 가능성이 있다”고 말했다.
