세법 개정을 앞두고 공동명의 1주택자의 종합부동산세 절세 공식이 바뀐다. 내년부터 고령·장기거주 세액공제에 상한이 생기면서 공시가격에 따라 부부가 각자 종부세를 내는 방식과 1가구 1주택 특례의 유불리가 달라지기 때문이다. 특히 초고가 주택은 지금까지 통용되던 절세 공식이 뒤집히는 구간이 나타난다.
10일 매일경제가 고유빈 세무회계 새벽 대표세무사에게 의뢰해 공시가격 20억~60억원인 주택을 보유한 공동명의 1주택 부부의 보유세(종부세+재산세)를 시뮬레이션한 결과, 2028년부터는 공시가격이 40억원을 넘어서면 고령·장기거주 특례를 신청하는 것보다 부부가 각자 종부세를 납부하는 편이 세 부담을 줄이는 것으로 나타났다. 내년에는 공시가격 40억원인 주택의 경우 특례 신청이 유리하지만, 이후 가격이 오를수록 절세 방식도 달라지는 셈이다.
◆올해까지는 특례 신청이 절세 유리
공동명의 1주택자는 종부세를 계산할 때 부부가 각각 세금을 내는 방식과 한 명을 납세의무자로 정해 1가구 1주택 특례를 적용받는 방법 가운데 하나를 매년 선택할 수 있다. 지금까지는 초고가 주택일수록 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있는 특례 신청이 절세에 유리했다.
구체적으로 2028년 기준 공시가격 30억원인 주택의 보유세는 특례 신청 시 1042만원, 각자 납부 시 1141만원으로 특례를 선택하는 편이 약 100만원 유리하다.
그러나 공시가격이 40억원이 되면 상황이 달라진다. 특례를 신청하면 보유세는 2783만원이지만 각자 납부 시 2102만원으로 줄어 오히려 유리해진다. 공시가격이 높아질수록 격차는 더 벌어진다. 공시가격 50억원인 주택은 특례 신청 시 보유세가 4615만원인 반면 각자 납부하면 3321만원으로 약 1300만원 차이가 난다. 공시가격 60억원에서는 격차가 2267만원까지 확대된다.
이 같은 역전 현상은 정부가 종부세 고령·장기거주 세액공제에 상한을 신설했기 때문에 나타난다. 지금까지는 세액공제 금액에 별도 제한이 없어 집값이 오를수록 특례의 절세 효과도 함께 커졌지만, 앞으로는 공제액이 일정 수준에서 제한된다. 반면 공동명의 각자 납부 방식의 경우 절세 효과가 그대로 유지되면서 일정 가격 이상에서 더 유리해지는 구조다.
다만 위 시뮬레이션은 특례 신청 시 최대 공제율인 80%를 적용받는다는 조건으로 계산했다. 내년에는 장기보유 특례가 장기보유·거주 특례로, 2028년부터는 장기거주 특례로 바뀐다. 실제 세액은 거주 기간에 따라 달라질 수 있어 자신의 이력을 함께 따져볼 필요가 있다.
◆세액공제 상한 신설이 '판' 바꿔
올해까지는 초고가 주택의 경우 특례 신청이 절세에 유리했다. 산출된 종부세에 연령과 보유 기간에 따라 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있었고, 공제액에도 별도 한도가 없었기 때문이다. 반면 부부가 각자 납부를 선택하면 이러한 세액공제를 받을 수 없었다. 다만 공시가격 18억원 이하는 종부세가 발생하지 않아 이 구간에서는 예전부터 각자 납부가 유리했다.
앞으로는 상황이 달라진다. 고령·장기거주 세액공제에 800만~600만원의 상한이 생기면서 초고가 주택이라도 공동명의 특례의 절세 효과가 크게 줄어든다. 내년에도 공시가격 50억원 이상인 주택의 경우 산출세액 기준으로는 각자 납부가 더 유리하지만, 전년 대비 세 부담 증가를 제한하는 상한이 적용되면서 실제 납부세액은 일부 줄어드는 것으로 분석됐다.
비거주 1주택자의 셈법은 또 다르다. 정부가 실거주 요건을 강화하면서 비거주 1주택자는 특례 신청이 상대적으로 유리한 구조가 됐다. 부부 중 한 명이 세금을 내면 공제금액이 9억원이지만, 각자 납부를 선택하면 8억원으로 줄어든다. 고령자 세액공제 역시 특례를 신청해야 받을 수 있어 비거주자는 대부분 특례 신청이 절세에 유리하다. 같은 공동명의 1주택이라도 실거주 여부에 따라 절세 전략이 달라지는 이유다. 고 대표세무사는 "종부세 세액공제에 한도가 생기면서 2028년부터는 공시가격 30억~40억원대에서 특례 신청보다 각자 납부가 유리해지는 역전 현상이 나타난다"며 "특례 신청과 철회는 매년 9월 16~30일 선택할 수 있는 만큼 그해 공시가격과 거주 기간 등을 반영해 유리한 방식을 택하는 것이 중요하다"고 말했다.
