서울 고가 주택 시장에서 ‘얼마에 사느냐’ 못지않게 ‘보유하는 동안 얼마가 드느냐’가 중요한 선택 기준으로 떠오르고 있다. 정부가 초고가·비거주·다주택 보유자의 종합부동산세 부담을 단계적으로 조정하는 세제개편안을 내놓으면서다.
현재 서울 핵심 주거지에서는 30억원을 웃도는 아파트 거래가 잇따르고 있다. 고가 주택을 장기간 보유하려는 수요자에게는 매입가격뿐 아니라 세금과 관리비, 금융비용 등 보유기간 전체에 걸쳐 발생하는 비용도 중요한 판단 기준이다. 특히 유사한 가격과 면적을 갖춘 주거상품이라도 과세기준액에 따라 연간 보유세가 달라질 수 있어 상품 유형별 비교가 활발해질 것으로 보인다.
초고가주택 보유세 조정 예고… 자산가 셈법 복잡
정부가 지난 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’은 실거주를 중심으로 종합부동산세와 양도소득세 체계를 재편하는 것이 핵심이다. 거주용 1주택은 보호하되 일정 가액을 초과한 주택과 비거주 주택, 다주택에 대해서는 세 부담을 단계적으로 조정한다. 다만 이는 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부 발표안으로, 향후 입법예고·국무회의·국회 심의 과정에서 세부 내용과 시행 시기가 변경될 수 있다.
개편안에 따르면 1세대 1주택자의 종부세 과세대상 기준금액은 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아진다. 정부가 추산한 시세 기준으로는 약 20억원까지 종부세가 부과되지 않는다. 반면 비거주 1주택자는 기본공제가 축소되고 다주택자도 실제 거주주택의 비중에 따라 공제액이 달라진다.
고가 주택의 세율도 조정된다. 종부세 세율 체계가 보유 주택 수보다 주택가액을 중심으로 재편되면서 일정 가격을 넘어선 초고가 주택의 보유 부담은 늘어날 수 있다. 개편안이 예정대로 국회를 통과하면 종부세는 2027년부터 2년에 걸쳐 단계적으로 적용될 예정이다.
강남과 용산, 성동, 양천 등 서울 주요 주거지에서는 아파트 가격 상승과 함께 공시가격도 높아지는 추세다. 주택가격 상승분이 공시가격에 반영되면 재산세와 종부세 부담도 함께 커질 수 있어 고가 주택 보유자들의 셈법은 더욱 복잡해질 것으로 보인다.
30억원대 아파트와 주거형 오피스텔의 경우 보유세 5배 안팎 차이
이런 가운데 아파트와 주거형 오피스텔의 과세기준 차이가 주목받고 있다. 유사한 가격대와 실 사용면적을 갖춘 주거상품이라도 아파트냐 주거형오피스텔이냐에 따라 재산세와 종합부동산세의 기준이 되는 시가표준가액이 다르게 형성되기 때문이다.
아파트는 국토교통부가 공시하는 공동주택가격을 기준으로 보유세를 산정한다. 반면 오피스텔은 지자체에서 고시하는 건축물 시가표준액과 공시지가를 기준으로 하는 부속토지 가액 등을 토대로 과세가액을 산정한다. 실제 거래가격이 비슷하더라도 과세기준액에서 차이가 날 수 있는 구조다.
서울 주요 고가 주거상품의 시가표준액을 바탕으로 동일한 보유 조건(1주택 거주자 기준)을 가정해 단순 비교한 결과, 서울 서남권의시세 37억원 상당 아파트는 연간 보유세가 약 1,100만원으로 추산됐다. 반면 시세 34억원 상당의 주거형 오피스텔은 약 200만원으로 나타났다. 주거형 오피스텔은 시가표준가액이 실제 시세의 20~30% 수준에 머물러 유사한 가격대임에도 보유세가 5배 안팎 차이를 보인 셈이다.
위와 같은 세액 차이의 원인 중 하나는 시가표준액의 차이에 따른 종합부동산세 부과 여부이다. 위 사례의 아파트는 공동주택가격이 종부세 공제기준을 웃돈 반면 오피스텔은 시가표준액이 공제기준 아래에 형성돼 재산세만 부담하는 것으로 계산됐다.
서울 강남권에서도 비슷한 사례가 확인된다. 시세 60억원대 대형 오피스텔 가운데 시가표준액이 종부세 기본공제금액 아래에 머무는 사례가 있는 것으로 파악됐다. 거래가격만 보면 초고가 주거상품에 해당하지만 과세기준액에 따라 종부세가 부과되지 않을 수 있다는 의미다. 다만 이는 2026년 세제개편안이 시행된다는 것을 전제로 한 단순 비교다. 실제 보유세는 각종 세액공제 적용 여부 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있다.
다만 주거용 오피스텔이 종부세 과세대상에서 일률적으로 제외되는 것은 아니다. 매년 6월 1일 현재 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택분 재산세와 종부세 과세대상에 포함될 수 있다. 다른 주택의 과세기준액과 합산해 공제금액을 넘는지에 따라서도 최종 세액이 달라진다.
핵심은 주거형 오피스텔이 아파트와 다른 과세기준액 산정 구조로 인해 보유비용 차이가 나타날 수 있다는 점이다. 단독·공동명의 여부와 보유 주택 수, 실제 거주 여부, 세액공제 조건 등이 같더라도 과세기준액이 다르면 연간 세 부담도 달라질 수 있다.
중대형 주거형 오피스텔, 아파트 대체 선택지로
보유비용에 대한 관심은 대형 주거형 오피스텔 시장에도 영향을 미치고 있다. 과거 오피스텔 시장이 원룸형 임대상품 중심이었다면 최근에는 전용면적 100㎡ 이상의 대형 면적과 아파트형 평면을 갖춘 실거주 상품으로 영역을 넓히고 있다.
한국부동산원에 따르면 올해 2분기 서울 전용면적 85㎡ 초과 오피스텔 매매가격은 전분기보다 0.59% 올랐다. 면적별 오피스텔 가운데 가장 높은 상승률이다. 지난 6월 서울 전용 85㎡ 초과 오피스텔의 평균 매매가격도 관련 통계 작성 이후 처음으로 14억원을 넘어섰다.
중대형 오피스텔의 상승세는 오피스텔 시장이 소형 수익형 상품과 대형 실거주형 상품으로 나뉘고 있음을 보여준다. 입지와 면적, 평면, 주거 편의성을 갖춘 대형 상품에는 아파트 대체 수요가 유입되는 반면 소형 상품은 임대수익률과 분양가에 따라 차별화되는 모습이다.
상품 구성도 달라졌다. 최근 공급되는 대형 주거형 오피스텔은 거실과 주방을 중심으로 공간을 넓게 구성하고 4베이와 맞통풍 구조, 대형 수납공간 등을 적용해 실거주 편의성을 높이고 있다. 오피스텔 발코니 설치가 허용되면서 발코니를 활용한 공간 확장과 평면 설계도 가능해졌다.
부동산업계 관계자는 “고가 주거상품을 장기간 보유할수록 매입가격뿐 아니라 매년 발생하는 세금과 관리비 등 고정비의 영향도 커질 수밖에 없다”며 “최근 대형 주거형 오피스텔은 아파트형 평면과 발코니를 적용해 실거주 상품성을 높이는 동시에 일부 상품은 보유비용에서도 차이를 보이고 있다”고 말했다.
이어 “서울 핵심 주거지에서 넓은 면적과 최신 설계를 갖춘 신축 상품이 희소한 만큼 입지와 주거환경, 장기 보유비용을 함께 따지는 수요자라면 대형 주거형 오피스텔도 고려해보는 것이 좋을 것”이라고 덧붙였다.
