고가주택에 대한 세제 강화와 대출 규제로 강남권 주택 거래가 위축된 사이 상대적으로 가격 부담이 낮은 서울 외곽 지역에서는 거래가 활발해지고 있다.
8일 법원 등기정보 자료를 분석한 결과 지난달 노도강·금관구(노원·도봉·강북·금천·관악·구로) 지역의 집합건물 거래회전율은 평균 0.382%로 집계됐다. 지난해 8월 0.283%와 비교하면 34.7% 상승한 수준이다.
반면 강남·서초·송파구 등 강남3구의 거래회전율은 같은 기간 0.360%에서 0.327%로 9.3% 하락했다. 지난해 8월에는 강남3구의 거래회전율이 외곽 6개구보다 높았지만 올해는 외곽이 강남3구를 16.8%가량 웃돌며 역전됐다.
지역별로 보면 강북구의 지난달 거래회전율이 0.49%로 지난해 같은 달 0.25%보다 두배 가까이 뛰었다. 관악구도 0.30%에서 0.48%로 상승했으며 도봉구는 0.29%에서 0.37%, 노원구는 0.36%에서 0.42%로 각각 높아졌다.
거래회전율은 전체 집합건물 중 실제 거래된 건물의 비율로, 수치가 높을수록 해당 지역의 거래가 활발하다는 의미다.
외곽 지역의 거래 증가세는 올해 초부터 두드러지기 시작했다.
노도강·금관구의 분기 평균 거래회전율은 지난해 3분기 0.289%에서 4분기 0.264%로 떨어졌지만 올해 1분기 0.323%로 반등했다. 이어 2분기에는 0.378%까지 높아졌고, 7~8월에도 0.381%로 높은 수준을 이어가고 있다.
강남3구는 반대 흐름을 보였다. 지난해 3분기 0.421%였던 평균 거래회전율은 4분기 0.284%로 급락한 뒤 올해 1분기 0.318%, 2분기 0.316%, 3분기 0.317%로 0.3% 초반에서 정체됐다. 이에 따라 외곽 6개구 거래회전율은 올해 1분기 처음 강남3구를 넘어선 뒤 2분기부터 격차를 벌리고 있다.
올해 아파트 실거래에서도 강남권의 비중은 크게 줄고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 4일 집계 기준 8월 서울 아파트 매매 거래량은 2322건으로 7월 5800건보다 약 60% 감소했다. 아직 실거래 신고기한이 남아 있지만 거래 회복세는 제한적이다.
특히 강남3구 아파트 거래는 7월 596건에서 8월 211건으로 64.6% 감소했다. 서울 전체 거래에서 강남3구가 차지하는 비중도 1월 12.9%에서 4월 15.2%, 5월 16.1%까지 높아졌다가 8월에는 연중 최저인 9.1%까지 떨어졌다.
반대로 강남3구를 제외한 서울 지역의 거래 비중은 8월 90.9%까지 높아졌다. 성북·중랑 등 중저가 지역의 거래 감소폭이 상대적으로 작았던 영향이다.
가격에서도 외곽 지역의 강세가 두드러졌다. 한국부동산원에 따르면 8월 넷째 주(24일 기준) 강남구 아파트 매매가격은 전주보다 0.11%, 서초구는 0.05% 하락하며 3주 연속 내림세를 이어갔다. 송파구는 0.09% 올랐지만 상승폭은 둔화했다.
반면 중랑구는 한 주 새 0.56% 올랐고 강북구는 0.55%, 노원·도봉구는 각각 0.54% 상승했다. 금관구에서도 구로구가 0.49%, 관악구 0.46%, 금천구 0.38% 올라 강남권과 상반된 흐름을 보였다.
정부가 수도권과 규제지역의 주택담보대출을 집값에 따라 제한하고 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)과 가계대출 총량 규제를 강화하면서 자금 조달 부담이 큰 고가주택보다 상대적으로 대출 여력이 있는 중저가 지역으로 수요가 이동하고 있다는 분석이 나온다.
여기에 8·3 세제개편안까지 맞물리면서 고가주택이 밀집한 강남권에서는 보유세 부담을 우려한 매물이 늘었지만, 대출 규제로 매수세가 따라붙지 않으면서 관망세가 짙어진 상태다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남3구는 과세 강화와 대출 규제로 상급지 쏠림 현상이 숨을 골랐다"며 "반면 전·월세 가격 불안과 매물 부족 강도가 크고 대출이 좀 더 나오는 비강남권은 수요 감소가 상대적으로 덜했던 셈"이라고 말했다.
이어 "부동산 세제 개편안의 최종 형태가 아직 확정되지 않은 데다 추가 기준금리 인상 가능성도 남아 있어 매수·매도자 간 희망가격 격차가 쉽게 좁혀지기 어려운 상황"이라며 "당분간 거래 냉각과 위축 현상이 이어질 것으로 보인다"고 전망했다．
