서울 아파트 전세 매물이 줄어들면서 수요가 중대형 주거용 오피스텔로 이동하고 있다. 아파트와 비슷한 주거 기능을 갖춘 이른바 ‘아파텔’을 중심으로 전셋값이 가파르게 오르는 가운데 계약갱신청구권을 사용한 기존 임차인과 새로 계약하는 임차인 사이 보증금 격차가 최대 2억 원 가까이 벌어지고 있다. 오피스텔 신규 입주 물량까지 빠르게 감소하고 있어 전세시장 강세가 장기화할 수 있다는 관측이 나온다.
10일 KB부동산에 따르면 8월 서울 오피스텔 평균 전셋값은 2억 3737만 원으로 집계됐다. 관련 통계가 작성되기 시작한 2011년 1월 이후 최고치다. 상승세는 주거용 수요가 많은 중대형 면적에서 특히 뚜렷했다. 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하인 중형 오피스텔의 평균 전셋값은 4억 7236만 원으로 연초 대비 3.08% 뛰었다. 전용 85㎡ 초과 대형도 8억 1689만 원으로 같은 기간 1.66% 상승했다.
아파트 전세난에 공급 부족이 동시에 겹치면서 오피스텔 시장으로 수요가 번지는 모습이다. 부동산114에 따르면 올해 서울 오피스텔 입주 물량은 1700실로 지난해 4122실보다 58.76% 감소했다. 신규 공급이 줄어든 상황에서 아파트 전세 매물까지 감소하자 가족 단위 거주가 가능한 중대형 주거용 오피스텔이 대체재로 부상하고 있다. 일부 단지에서는 불과 6개월 사이 보증금이 1억 원 안팎 뛰었고 신규·갱신 계약의 가격 차이도 크게 벌어지고 있다.
대표적인 곳이 서울 양천구 목동 현대하이페리온2차다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 이 단지 전용면적 94㎡는 7월 신규 전세 계약이 12억 원에 체결됐지만 갱신 계약은 10억 800만 원이었다. 같은 주택형인데도 보증금 차이가 2억 원에 육박한다. 최근 시세가 빠르게 뛰는 가운데 계약갱신청구권을 사용하면 기존 임대료의 5% 이내에서만 보증금을 올릴 수 있어 두 계약 간 격차가 확대된 것으로 분석된다.
인근 중개업소 관계자는 “해당 평형은 3룸 오피스텔로 아이가 있는 가족 단위가 많이 찾는 사실상 아파트 구조의 집인데, 요즘 전세 매물이 나오지 않다 보니 가격이 올라가는 것”이라며 “갱신권을 사용해 5% 이내에서 올려 갱신한 계약 건들이 있어 가격 차이가 벌어지고 있다”고 말했다.
‘전세 이중가격’은 다른 지역에서도 확인된다. 중랑구 망우동 신내역 프라디움 더 테라스 전용 84㎡의 경우 7월 신규 전세 계약은 5억 6000만 원에 이뤄졌다. 반면 계약갱신청구권을 활용한 갱신 계약은 4억 5150만 원으로 신규 계약보다 1억 850만 원 낮았다. 격차율은 19.4%다.
현장에서는 매물 자체가 귀해지면서 신규 계약 가격을 끌어올리고 있다는 설명이 나온다. 인근 중개업소 관계자는 “1000가구 가까운 오피스텔인데 지금 전세 매물이 1개만 나와 있는 상황으로 하나 있는 매물도 퇴거일이 정해지지 않아 거래를 못 하고 있지만 대기 수요는 몇 명씩 몰려 있다”고 했다. 이어 “갱신 계약들만 4억 원대로 거래되는 것이고 이제 5억 5000만 원 이하 매물은 찾기 어렵다”며 “주변 아파트 전셋값이 6억 원을 넘어가면서 오피스텔 전세로 수요가 몰리고 있다”고 전했다.
신규 계약 가격 자체도 빠르게 오르고 있다. 영등포구 양평동4가 구산드림타워 전용 85㎡는 지난해 12월 5억 원이던 전셋값이 올해 7월 6억 원으로 상승했다. 약 6개월 만에 1억 원이 오르면서 2022년 최고가 수준을 다시 기록했다. 영등포구 여의도동 여의도 더샵 아일랜드파크 전용 78㎡ 역시 지난해 12월 7억 3000만 원에서 올해 8월 8억 2000만 원으로 9000만 원 상승했다.
정부의 실거주 우대 정책도 오피스텔 임대차 매물 감소에 영향을 주고 있다는 게 현장의 설명이다. 아파트 소유주가 실거주로 돌아서면서 기존 아파트 임차인이면서 오피스텔을 보유하고 있던 사람이 자신의 오피스텔로 이동하는 연쇄적인 변화가 나타나고 있다는 것이다.
구산드림타워 인근의 한 중개업소 관계자는 “정부의 실거주 중심 정책으로 아파트 소유주가 실거주로 전환함에 따라 기존에 아파트에 임차로 살던 오피스텔 소유자가 자신의 오피스텔로 들어가면서 임대차 매물이 줄어드는 연쇄적인 전환도 나타나고 있다”며 “전세 매물을 구하기 어려워 대부분 갱신하다 보니 나오는 매물 자체가 줄고 가격은 오르는 흐름”이라고 말했다. 이어 “전체 구조가 3룸으로 가족 단위 거주자가 많이 찾는데 현재 전세 매물 자체가 전무하기 때문에 가격이 더 오를 것”이라고 덧붙였다.
서울 아파트 전세시장 역시 매물 감소세가 뚜렷하다. 부동산 빅데이터 기업 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 2만 483건으로 지난해 11월 2만 6000건대보다 약 21% 줄었다. 1년이 채 되지 않아 전세 매물 5건 중 1건꼴로 감소한 셈이다. 10·15 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되고 실거주 의무가 강화되면서 전세 공급이 줄어든 영향이다. 이 과정에서 아파트 전세를 구하지 못한 수요가 상대적으로 주거 여건이 나은 중대형 오피스텔로 이동하고 있다는 분석이다.
문제는 향후 신규 입주도 크게 늘기 어렵다는 점이다. 부동산114는 서울 오피스텔 입주 물량이 지난해 4122실에서 올해 1700실로 줄어든 뒤 2027년 1224실, 2028년 372실까지 감소할 것으로 전망했다. 서울 아파트 입주 물량도 지난해 3만 7103가구에서 올해 2만 6035가구로 줄고 2027년에는 2만 2657가구, 2028년에는 1만 5388가구로 감소할 것으로 예상된다. 신규 주택 공급이 줄어들수록 전세시장에 새 매물이 유입될 여지도 좁아질 수밖에 없다.
전세시장 불안이 매매와 월세 가격까지 밀어올릴 가능성도 제기된다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “최근 전세난이 심한 서울 외곽 지역에서 전세 수요가 매매 수요로 전환되며 아파트 가격이 빠르게 오른 것처럼 오피스텔도 전세를 구하기 어려운 까닭에 매매가 늘면서 매매·전세·월세가 함께 오르는 ‘트리플 강세’가 나타날 가능성이 크다”고 전망했다.
