지난해 2월 서울 아파트 매매 가격이 상승 전환한 뒤 부동산 시장은 서울과 경기 남부 특정 지역을 중심으로 상승했다. 지난해 2월부터 이달 첫째 주까지 83주간 전국 집값 상승 상위 10곳은 서울 5곳, 경기 5곳이었고 지방은 한 곳도 없었다. 최근 세제개편안 발표 이후 강남권 상승세는 꺾였지만, 매수세가 비(非)강남권에서 계속되며 전체적인 상승세는 이어지고 있다. 전문가들은 전월세난 해소 및 기준금리 인상, 세제개편안 수정 여부 등에 따라 향후 부동산 시장의 향방이 갈릴 것이라는 전망을 내놓고 있다.
● 한강벨트-‘셔세권’이 가장 많이 올라
10일 한국부동산원 주간 아파트 가격동향에 따르면 지난해 2월 3일 서울 아파트 매매 가격이 상승 전환한 이후 올해 9월 7일까지 서울의 누적 상승률은 17.16%였다. 기존 최장 상승 기간인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 85주간의 누적 상승률(7.71%)의 2배가 넘는다. 이 기간 서울에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 성동구(27.90%), 송파구(27.49%) 등이었다. 경기에서는 성남시 분당구(35.05%), 용인시 수지구(24.50%) 등의 상승률이 높았다. 이른바 ‘셔세권(셔틀버스+역세권)’이거나 서울 한강벨트 지역이다.
반면 지난해 2월부터 최근까지 지방 아파트값은 오히려 0.72% 하락했다. 2020∼2022년 당시 최장 상승 기간의 누적 상위 상승률 10곳에 서울이 한 곳도 없던 것과 대조적이다. 당시에는 부산 해운대구(40.03%), 경기 고양시 덕양구(39.31%), 인천 연수구(38.16%) 등 서울 외 지역 상승률이 높았다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “지방소멸 가속화에 따른 인구 변화, 의료 인프라의 중요성 확대 등이 맞물리면서 수도권으로 주택 수요가 몰렸다”며 “그 결과물이 ‘똘똘한 한 채’ 현상”이라고 분석했다.
서울 강남구와 서초구 상승 폭은 상대적으로 작았다. 2020∼2022년 당시 최장 상승 기간 동안 서초구는 집값 상승률이 서울 25개 구 중 3위였지만 이번에 12위로 내려왔다. 강남구는 4위에서 15위로 떨어졌다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “다주택자 양도세 중과 시행, 보유세 강화 기조 등으로 절세 매물이 나온 영향”이라며 “가계대출 규제 영향도 반영된 결과로 보인다”고 했다.
● 금리 높아 대출 부담 큰데도 상승세
과거 대비 대출 규제가 강화되고, 더 높은 주택담보대출 금리가 적용되며 매수 장벽이 높아진 상황이지만 서울을 중심으로 집값이 계속 오르고 있다는 것도 주목할 지점이다. 9일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 주담대(5년 고정 후 변동) 금리는 연 4.79∼7.22%대로 상단이 7%대를 넘었다. 5년 전인 2021년 당시 금리가 2%대였던 점을 고려하면 크게 뛰었다.
지난해 10월 이후부터는 토지거래허가구역이 서울 전역, 경기 남부 12곳(올해 3곳 추가 지정)으로 확대되며 전세 보증금을 안고 집을 사는 ‘갭투자’가 사실상 금지됐다. 하지만 대출이 최대 가능한 15억 원 이하 아파트로 실거주 수요가 몰리며 집값 상승세가 이어지고 있다는 분석이 나온다.
부동산 세제 강화 기조와 함께 한국은행이 기준금리를 최근 두 차례 연속 올렸고, 추가 인상까지 예고한 만큼 향후 집값 흐름이 진정될 수 있다는 전망도 나오지만 입주 물량 부족, 전월세 비용 증가 등 집값 상승 요인이 해소되지 않고 있는 상황이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “불확실성이 커 매수·매도자 간 희망가 격차가 쉽게 좁혀지지 않고 있다”며 “당분간 거래 냉각이 이어질 것”이라고 했다. 김인만 김인만부동산연구소 소장은 “전세난에 떠밀려 집을 매수하는 30대가 늘고 있다”며 “기준금리가 예상 범위를 뛰어넘지 않는 이상 수도권 집값 상승세가 이어질 가능성이 높다”고 했다.
