8·3 세제개편안 발표 이후 서울에서 거래된 아파트 10건 중 8건이 15억원 이하였다. 특히 생애최초 주택구입자금 등 정책대출을 받을 수 있는 6억원 이하와 상대적으로 자기자금 부담이 적은 6억∼9억원에 매수세가 몰렸다.
5일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 매매 분석 결과를 보면, 8월 이후 15억원 이하 거래 비중은 약 79%(계약 해제, 공공기관 매수 건 제외)에 달했다. 지난해 10·15대책 전 10개월 평균 73.3%에서 대책 이후 올해 7월까지 76.8%로 높아진 데 이어 8·3 세제개편 이후 다시 상승한 것이다.
대출 규제 영향이 컸다. 주택담보대출 한도가 15억원 이하 최대 6억원, 15억 초과∼25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등 적용되면서 상대적으로 자금 마련이 쉬운 중저가 주택으로 수요가 쏠렸다.
특히 6억원 이하 거래 비중은 10·15대책 전 17.0%에서 대책 이후 20.5%, 8월 이후 25%까지 높아졌다. 6억 초과∼9억원 이하도 같은 기간 23.2%에서 25.9%, 27.6%로 상승했다. 전월세 매물 부족에 신혼부부와 젊은 층이 저리의 생애최초·디딤돌대출 등을 활용해 매수로 돌아선 영향으로 풀이된다.
반면 9억 초과∼15억원 이하 거래 비중은 33.1%에서 30.4%, 26.3%로 계속 줄었다. 담보인정비율(LTV) 40%를 적용받아도 9억∼15억원 주택을 사려면 5억원이 넘는 자기자금이 필요한 만큼 대출 규제의 벽을 넘지 못하는 수요가 적지 않다는 게 중개업계의 설명이다.
고가주택은 더 위축됐다. 15억 초과∼25억원 이하 거래 비중은 10·15대책을 전후로 18.4%에서 16.0%로 줄었고 8월 이후에는 15.3%로 더 축소됐다. 25억원 초과는 8.3%에서 7.2%, 5.8%까지 떨어졌다. 강남권에서는 전고점보다 10억∼20억원 낮은 급매물까지 등장했지만 세제개편 불확실성과 보유세 부담에 매수자들이 관망하고 있다.
가격도 엇갈린다. 한국부동산원에 따르면 강남·서초구는 세제개편안 발표 이후 8주 연속 하락한 반면 비강남 지역은 상승세를 이어가고 있다.
전문가들은 강남과 강북, 고가와 중저가 시장의 탈동조화(디커플링) 현상이 당분간 이어질 것으로 예상했다. 중저가 아파트의 전월세난이 지속되는 데다 국회의 세제개편안 처리를 앞두고 강남 지역의 관망세가 이어질 가능성이 크기 때문이다.
다만 최근 가격 상승을 주도했던 노원·도봉·강북·성북·중랑구 등도 상승 피로감으로 매매가격 상승폭이 둔화하고 있다. 반대로 강남권 초고가 아파트는 가격 낙폭이 큰 단지의 급매물부터 조금씩 거래되면서 고가와 중저가 시장의 격차가 점차 좁혀질 것이란 관측도 나온다.
