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| 서울 아파트값 고점 찍었나?…금리 인상·공급량 ‘최대 변수’ |
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최근 부동산 시장에 무슨 일이?
최근 서울 아파트값이 역대 최장기 상승 기록을 새로 썼습니다. 한국부동산원 주간 통계를 보면, 서울 아파트 매매가격은 지난해 2월 첫째주에서 지난달 9월 넷째주까지 86주간 연속해서 올라, 종전 최장기 상승이었던 2020년 6월 둘째주~2022년 1월 셋째주까지의 85주 상승 기록을 넘어섰습니다. 이번 서울 아파트값 상승기는 종전보다 오름폭이 커지고 오름세를 주도한 지역도 달라진 게 특징입니다. 다만, 최근 한달여 사이에는 아파트값 상승 폭이 빠르게 둔화되고 있어, 조만간 최장기 연속 상승세가 멈추고 보합 또는 하락반전할 것이라는 전망도 나오고 있습니다. 서울 아파트값, 이제 고점에 다다른 것일까요?
Q. 지난해 2월 첫째주 이후 지난주까지 86주 연속 상승 기간 동안 서울 아파트 매맷값은 얼마나 올랐나요? 가장 많이 오른 곳은 어디인가요?
A. 이번 86주 상승 기간 동안 서울 아파트 매맷값의 누적 상승 폭은 17.58%를 기록했는데요. 이는 직전 85주 상승기 누적 상승 폭인 7.71%의 갑절을 넘는 수치입니다. 86주 연속 상승세의 출발점이었던 지난해 2월 부동산원이 집계한 서울 아파트 평균 매매가격은 11억3345만원이었으나 지난 8월 평균 매매가격은 13억6989만원으로, 1년7개월 만에 2억3천만원가량 껑충 뛰어올랐습니다.
이번 86주 상승 기간 동안 서울에서 매맷값이 가장 많이 오른 자치구는 성동구(28.18%)였고 그 다음으로 송파구(26.75%), 마포구(23.72%), 영등포구(22.27%), 광진구(21.43%), 양천구(20.73%) 차례였습니다. 이른바 한강벨트 지역이 아파트값 상승세를 주도한 것인데요. 지난해 큰 폭으로 올랐던 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트값은 지난 8월 정부의 세제개편안 발표 이후 하락세로 돌아선 데 반해 한강벨트에 위치한 자치구들은 최근까지도 강남권과 ‘키맞추기’를 지속하면서 송파를 제외한 강남권을 제치고 오름폭 상위권을 차지한 것으로 분석됩니다. 이에 반해 직전 85주 상승기에는 노원구 상승률이 11.13%로 가장 높았고 다음으로 송파구(10.34%), 서초구(10.02%), 강남구(9.74%) 차례였습니다. 당시 노원구 아파트값이 많이 오른 것은 재건축 기대감과 함께 청년층의 중저가 아파트 ‘영끌’ 매수 붐이 일었던 영향이 컸던 것으로 해석됩니다.
Q. 이번 86주 연속 상승 기간 동안 아파트 전셋값은 어땠나요?
A. 이번 86주 동안 서울 아파트 전셋값 상승 폭은 누적 12.16%를 기록했습니다. 적지 않은 상승 폭으로, 매매와 전세가격이 ‘쌍끌이’로 오름세를 보였던 셈입니다. 이런 전셋값 상승은 지난해 정부의 ‘10·15 대책’에 따라 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주용 매매만 가능해진 뒤 매매 거래가 비교적 많은 지역을 중심으로 전세 물량이 줄어드는 현상이 빚어졌기 때문이라는 게 부동산 업계의 진단입니다. 이론적으로 보면, 토허제에 따른 실거주 의무는 무주택자가 집을 살 때 기존 전셋집이 매물로 공급된다는 점에서 전세시장 전체의 매물 수급 자체에는 변동이 일어나지 않습니다. 그러나 이는 전세 공급과 수요가 균형을 이루고 있는 시장을 전제로 한 것으로, 그와 달리 전세 공급이 수요보다 부족한 곳이라면 실거주 의무가 전세 수급에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 특히 전세 수요량이 많은 선호 지역은 전세 품귀 현상이 심해지고 전세 수요가 적은 곳은 전세 공급이 넘치는 지역간 불균형도 심해질 수 있는데요. 올해 들어 지난주까지 9개월간 아파트 매맷값은 소폭(1.01%) 상승했는데 전셋값은 4.20% 하락한 과천시의 경우 이런 불균형이 빚어진 곳으로 꼽힙니다.
Q. 서울 아파트값이 하락 반전할 조짐도 있다는데, 사실인가요?
A. 최근 서울 아파트 매맷값이 최장기 연속 상승 기록을 경신했지만 전반적 추세로 보면 머지않아 보합 국면에 접어들거나 하락 반전될 가능성이 있습니다. 서울 아파트 매맷값은 8월 다섯째주부터 5주 연속 상승 폭이 축소돼 지난주에는 주간 0.09%를 기록했는데요. 이는 강남·서초구가 8주 연속, 송파구가 5주 연속 매맷값이 하락한 데 따른 영향입니다. 특히 지난주에는 강남3구에 이어 용산구도 올 4월 넷째주 이후 22주 만에 하락(-0.01%)으로 돌아섰습니다. 여기에다 한강벨트 대표 지역 중 하나인 성동구(0.12%→0.07%)의 상승 폭이 줄었고, 마포구(0.08%)도 둔화되는 등 이른바 ‘마용성’을 포함한 한강벨트로 가격 조정이 확대될 조짐이 있습니다. 이는 세제개편에 따른 고가주택 및 비거주 1주택자의 보유세·양도소득세 부담 증가 가능성이 강력한 매도 압력으로 작용하고 있기 때문입니다.
또 그간 높은 상승세를 지속하던 서울 외곽 지역도 지난주에는 성북구(0.39%→0.36%), 동대문구(0.39%→0.36%), 은평구(0.22%→0.07%), 강서구(0.33%→0.23%), 중랑구(0.36%→0.25%) 등 오름세가 주춤해진 상황입니다. 이런 추세가 3~4주 정도 이어진다면 서울 평균 매맷값은 90주 안팎 상승하며 고점을 찍은 뒤 보합 또는 하락 반전될 것으로 유력시됩니다.
Q. 부동산 세제개편안 중 일부 조항이 예정대로 시행된다는데, 주택 수요자들이 유념해서 봐야 할 변화가 있는지요?
A. 정부는 지난달 29일 국무회의에서 ‘8·3 세제개편안’ 후속 조처로 소득세법·법인세법·종합부동산세법 등 시행령 개정안을 심의·의결했는데요. 이들 내용은 국회에서 법 개정이 필요없는 시행령 규정들로, 10월1일자로 시행에 들어갔습니다.
우선 등록 임대사업자는 조정대상지역 매입임대 아파트를 내년 말까지 팔아야만 양도소득세 중과 배제와 같은 세금 혜택을 받고 이후 양도분에 대해서는 이런 혜택이 배제됩니다. 다만 2027년 1월1일 기준 의무 임대 기간이 종료되지 않은 경우에는 종료일(말소일)로부터 1년, 중과배제 기한 종료 전 재건축·재개발 절차가 진행된 경우에는 이전 고시일로부터 1년이 되는 날까지 기존 특례를 적용받습니다. 상생임대주택 특례도 개편안 예고대로 올해 12월31일 종료됩니다. 현재는 임대료 증가율 5% 이내를 준수하는 ‘상생임대’를 하면 양도세 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 우대를 받기 위한 ‘2년 거주’ 요건을 면제해줬는데, 내년부터는 이 특례가 사라지는 것이죠. 다만 상생임대 종료 후 1년(늦어도 2029년 12월31일까지) 이내에 양도한 주택에 한해서는 양도세 거주요건 면제가 적용됩니다. 아울러 올해 12월31일 이전에 임대기간이 종료한 경우에는 내년 12월31일까지 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 그 밖에 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 양도세 특례 적용 기간이 현행 3년에서 2년으로 단축됩니다. 다만, 세제개편안 발표 전인 지난 8월3일 이전에 새 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정(3년)을 적용받습니다.
조정대상지역에서 종전 집을 팔고 새 집으로 ‘갈아타기’ 하려는 수요자는 이번에 바뀐 일시적 2주택자 특례 규정에 유의해야 합니다. 이제는 신규 주택 취득일로부터 3년이 아니라 2년 이내에 종전 주택을 양도해야만 1세대1주택 특례를 적용받기 때문입니다. 무주택자라면 조정대상지역 내 매입임대 아파트 사업자가 내놓게 될 매물에 관심을 가져볼 만합니다. 수도권 조정대상지역은 모두 토지거래허가구역인데, 무주택자가 내년 말까지 세입자가 있는 아파트를 매입하는 경우에는 임대차 계약기간 종료일까지 실거주가 유예되는 점을 적극 활용해볼 수 있습니다.
Q. 앞으로 서울 아파트값 등락에 영향을 끼칠 주된 변수는 무엇일까요?
A. 우선 금리 동향이 변수입니다. 만일 한국은행이 지난 7~8월 연속해서 올린 현행 기준금리(3.00%)를 추가로 인상한다면 시가 15억원 이하 중저가 아파트 매수층이 큰 부담을 안게 됩니다. 국토부 실거래가시스템을 보면, 지난 8월 이후 계약된 서울 아파트 중 시가 15억원 이하 거래 비중은 79%에 달했는데요. 이처럼 거래가 많은 15억원 이하 주택은 주택담보대출 한도액이 6억원으로, 주담대 한도액이 2억~4억원 수준인 15억원 초과 주택보다 금리 영향을 크게 받게 됩니다.
정부가 지난 8·13 공급대책에서 밝힌 ‘주택 신속공급 방안’이 올해 연말과 내년 상반기에 의미 있는 착공 실적으로 확인되는지 여부도 중요합니다. 국토부 8월 주택통계를 보면, 올해 1~8월 서울의 주택 착공실적은 2만679호로 지난해 같은 기간에 견줘 41.1% 증가하는 등 긍정적 신호가 보입니다. 그러나 지난해 9·7 공급대책 당시 정부가 제시했던 올해 서울의 착공 목표 물량은 6만8천호로, 아직은 공급 속도가 더딘 상황입니다.
출처 : 한겨레신문사
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등록일 : 2026-10-07
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