서울 전역과 경기 일부 지역에 지정된 토지거래허가구역이 연말 만료를 앞두고 있다. 정부가 연장 가능성을 열어두면서 서울 전역을 유지할지, 규제 범위를 조정할지가 쟁점으로 떠올랐다. 지난해 강남권 일부 지역의 규제를 풀었다가 집값이 급등한 전례가 있지만, 최근에는 강남권 가격 하락과 거래 위축 등을 이유로 범위를 줄여야 한다는 주장도 나온다.
13일 국토교통부에 따르면 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳의 토허구역 지정 기간은 12월 31일 끝난다. 정부는 지난해 10·15 대책으로 이들 지역을 토허구역으로 묶었다. 토허구역에서 주택을 사려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 하고, 허가를 받아 산 집에는 원칙적으로 2년간 실거주해야 한다.
홍지선 국토부 장관은 지난 7일 국정감사에서 연장 여부를 묻는 김정재 국민의힘 의원의 질의에 "시장 상황을 계속 면밀히 살펴보고 있다"며 "현재 상황으로 보면 토지거래허가제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 보고 있다"고 답했다. 연말까지 시장 흐름을 지켜본 뒤 결정하겠다는 것으로, 연장 가능성을 열어 둔 발언이다.
서울 전역 유지냐 축소냐…수도권 외곽 확대론도
선택지는 크게 세 가지다. 먼저 전역 유지다. 근거는 지난해의 학습효과다. 서울시는 지난해 2월 잠실·삼성·대치·청담동의 토허구역을 해제했지만 강남권 집값이 급등하자, 정부와 서울시는 한 달여 만인 3월 24일부터 강남3구와 용산구 전체 아파트로 토허구역을 확대 지정했다. 범위를 섣불리 줄였다가 같은 일이 반복될 수 있다는 우려다. 서울 전체 아파트값은 이달 첫째 주에도 0.12% 올라 87주 연속 상승했고, 상승폭은 6주 만에 커졌다.
반대로 범위를 줄여야 한다는 주장도 있다. 1년 새 시장 여건이 달라졌다는 이유에서다. 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주 강남구(-0.34%)·서초구(-0.27%)·송파구(-0.19%)·용산구(-0.01%) 아파트값은 2주 연속 동반 하락했다. 강남구는 9월 넷째 주 0.56% 내려 2019년 1월 이후 최대 낙폭을 기록하기도 했다. 홍 장관도 국감에서 강남3구와 용산구가 하락세로 돌아섰다고 진단했다.
거래 위축과 임대차시장에 미치는 영향도 규제 범위 조정의 쟁점이다. 서울시에 따르면 8월 서울 아파트 토허 신규 신청은 3012건으로 지난해 10월 서울 전역 지정 이후 월간 최저치를 기록했다. 올해 정점이던 4월(8896건)보다 66.1% 줄었다. 올해 1~8월 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중도 52.3%로 절반을 넘었다. 실거주 의무가 임대차시장에 부담을 줄 수 있다는 지적이 나온다.
최병천 명지대 대학원 겸임교수는 최근 사회관계망서비스(SNS)에 "중요한 건 서민들에게 바람직한지"라며 "토허제를 연장할수록 전월세 가격은 더 많이 뛰고 서민들의 주거비 부담은 더 커질 것"이라고 했다.
일각에선 토허제 확대 의견도 나온다. 인천과 경기 남양주·평택·오산 등 최근 집값이 오르는 수도권 외곽으로 토허구역을 넓혀야 한다는 지적이다. 이와 관련, 홍 장관은 "주택가격 상승이나 청약 경쟁률 등을 종합적으로 봐야 한다"며 "결정적으로 말씀드릴 상황은 아니다"라고 선을 그었다. 홍 장관은 또 "연말까지 가면 어느 정도 주택가격이 안정화되고 상승률 폭이 줄어들 것으로 전망한다"고 말했다.
토허구역 지정 범위는 실거주 유예 제도와도 맞물린다. 정부는 세입자가 있는 주택을 무주택자가 살 때 입주를 미룰 수 있도록 하는 유예 신청기한을 내년 말까지 연장했다. 다만 8월 유예 신청은 135건으로 전체 토허 신청의 4.5%에 그쳤다. 토허구역 범위가 바뀌면 유예 적용 대상도 영향을 받는다.
변창흠 세종대 교수는 "지난해 2월 강남권 일부 토허구역을 해제했을 때의 경험에 비춰보면 해제는 신중하게 판단해야 한다"면서도 "이번 지정은 범위가 지나치게 넓은 측면이 있다"고 말했다. 이어 "만료를 앞두고 효과를 충분히 분석해 허가구역 범위를 재점검할 필요가 있다"고 덧붙였다.
