2027년 서울 부동산 시장은 강남·강북권의 조정, 공급 가뭄과 GTX 개통이 맞물리면서 구조적 격변을 맞이할 것이라는 분석이 나왔다.
김경민 서울대 환경대학원 교수는 유튜브 채널 '김작가TV'에 출연해 2027년 부동산 시장을 '격변의 서막'이라고 규정하며, 현재 서울의 평균 부동산 가격보다 거래량과 금리, 교통망 변화에 집중해서 봐야 한다고 진단했다.
특히 2027년 집값이 심상찮은 가장 큰 배경으로는 서울 아파트 신규 입주 물량의 급격한 감소가 꼽힌다. 재개발과 재건축 인허가 물량이 줄어든 데다 착공까지 지연되면서 2027년 서울 입주 물량이 바닥을 칠 예정이기 때문이다.
공급 절벽은 임대차 시장에 먼저 직격탄을 날리며 매매가를 밀어 올리는 동력이 된다. 김 교수는 "공급 절벽이 왔을 때 가장 직접적인 영향을 받는 건 사실 전월세 가격이다"라며 "신규 공급이 없는 상태에서 전세 물량이 줄어들면 전셋값이 오르고, 이는 매매가를 밑에서 받쳐주는 역할을 한다"라고 설명했다.
서울 내부의 흐름도 이미 크게 엇갈리고 있다. 김 교수는 "강남은 이미 고점을 찍고 하락으로 반전한 것 같고 강북은 아직 상승 선상에 있다"라며 "버블이 낀 강남은 외부 충격으로 거품이 가라앉는 과정인 반면, 노원·도봉·성북 등 강북권은 거래량이 늘어나며 여전히 상승 여력이 남아있다"라고 분석했다.
기준금리 향방과 외부 변수도 2027년 시장을 흔들 핵심 요인이다. 김 교수는 "부동산, 주식 시장 전반적으로 금리가 올라가면 중력이 작용한다"라면서도 "하락 사이클이 과거처럼 3~4년씩 길지 않고 생각보다 짧을 수 있다"라고 밝혔다.
GTX를 비롯한 교통망 개통도 수도권 지형을 바꿀 변수로 제시됐다. 김 교수는 "중요한 부분은 업무지구가 어디에 형성돼 있느냐다"라며 "GTX 개통으로 주요 일자리 접근성이 얼마나 좋아지는지에 따라 지역별 주택 시장의 차별화가 더욱 뚜렷해질 것이다"라고 강조했다.
무주택자의 매수 시점에 대해서는 신중한 접근을 당부했다. 김 교수는 "아직은 매수 타이밍이 아닌 것 같다"라며 "금리가 어느 수준까지 올라간 뒤 동결되는지 확인하고, 본인의 자산 상황과 가구 생애 주기를 잘 따져본 뒤 판단해야 한다"라고 조언했다．
