서울에서 이른바 ‘미니 아파트’로 불리는 전용면적 40㎡ 이하 초소형 아파트의 평균 거래 가격이 1년 새 16% 가까이 올랐다. 전월세 부담과 대출 규제에 작은 집으로 눈을 돌리는 실수요가 몰리면서 비강남권에서도 8억~9억 원대 거래가 잇따르고 있다. 주거 면적을 줄여서라도 서울에 집을 마련하려는 실수요자들의 내 집 마련 문턱이 한층 높아지는 모습이다.
21일 서울경제신문이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1~9월 서울 전용 40㎡ 이하 아파트의 평균 거래 가격은 4억 5989만 원으로 지난해 같은 기간(3억 9692만 원)보다 6297만 원(15.9%) 상승했다. 거래량도 4101건에서 4985건으로 21.6% 늘었다. 특히 10억 원 이상 거래는 265건에서 375건으로 41.5% 급증했다.
서울 외곽에서도 초소형 아파트의 몸값이 뛰고 있다. 서대문구 홍제동 ‘홍제역해링턴플레이스’ 전용 39㎡는 올해 7월 9억 7500만 원에 거래됐다. 강서구 가양동 ‘가양6단지’ 전용 39㎡는 8월 9억 5000만 원, 노원구 월계동 ‘미성’ 전용 33㎡는 같은 달 8억 2000만 원에 팔렸다.
초소형 아파트 거래가 증가한 배경에는 전월세 부담 확대와 대출 규제에 따른 주택 구매 여력 축소가 맞물려 있다는 분석이 나온다. 전세보증금과 월세가 동반 상승하며 부담이 커지자 매매로 전환하려는 수요자들이 늘어나고 자금 조달 여력이 제한된 실수요자들이 상대적으로 가격이 저렴한 소형 아파트를 선택하는 흐름은 당분간 지속될 것으로 전망된다.
지난 15일 서울 동대문구의 한 부동산중개업소에 아파트 매매와 전월세 매물 가격표가 붙어 있다. 뉴스1이미지 확대 지난 15일 서울 동대문구의 한 부동산중개업소에 아파트 매매와 전월세 매물 가격표가 붙어 있다. 뉴스1 전용면적 40㎡ 이하의 ‘초소형 아파트’ 가격이 치솟는 배경에는 전월세 매물 부족과 임대료 상승으로 작은 면적이라도 주택을 장만해야 한다는 ‘생존 매수’가 이어지고 있기 때문으로 분석된다. 높은 집값과 대출 규제로 주거 면적을 줄여 내 집 마련에 나서는 실수요자들이 늘고 있는 가운데 초소형 아파트의 거래 가격도 높아지며 강남권에서는 20억 원을 넘는 거래가 속출하고 있다.
이날 서울경제신문이 국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과 올해 1~9월 서울 전용 40㎡ 이하 아파트 최고가는 송파구 가락동 ‘헬리오시티’에서 나왔다. 전용 39㎡가 7월 21억 원에 거래된 것이다. 송파구 잠실동 ‘리센츠’에서는 이보다 작은 전용 27㎡가 9월 19억 5000만 원에 팔렸다. 전용면적 기준 약 8.4평에 불과한 아파트가 20억 원에 육박하는 가격에 거래된 셈이다. 강남구와 서초구에서도 전용 30㎡대 아파트가 17억~19억 원대에 거래됐다.
고가 거래는 강남3구에만 국한되지 않는다. 성동구 성수동 ‘트리마제’ 전용 35㎡는 올해 1월 20억 7000만 원에, 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 전용 39㎡는 5월 18억 1000만 원에 거래됐다. 종로구와 서대문구에서도 전용 30㎡대 아파트가 9억~10억 원에 팔리는 등 초소형 아파트의 고가 거래가 서울 곳곳에서 나타나고 있다.
특히 신축뿐 아니라 구축 아파트에서도 높은 가격이 형성되고 있다. 1992년 준공된 강서구 가양동 ‘강변’ 전용 39㎡는 지난달 9억 2000만 원에 거래됐다. 인근의 한 중개업소 관계자는 “34년 차 구축인데도 9호선 역세권이고 재건축 기대감이 있어서인지 최근 1년 새 3억 원 가까이 올랐다”며 “확실히 요즘에는 면적보다는 입지를 중시하는 것 같다”고 설명했다.
초소형 아파트로 매수 수요가 이동하는 배경에는 전월세 부담 확대가 자리하고 있다. 한국부동산원의 규모별 월세가격지수에 따르면 서울 전용 40㎡ 이하 아파트의 월세가격지수는 지난해 12월 95.38에서 올해 9월 103.19로 8.19% 상승했다. 특히 노원·도봉·강북·성북구 등이 포함된 동북권은 같은 기간 94.22에서 104.62로 11.04% 뛰었다. 서울 전체 상승률은 물론 강남·서초·송파·강동구가 포함된 동남권(7.31%)도 웃도는 수준이다. 여기에 대출 규제로 주택 구매 여력까지 제한되면서 상대적으로 총매입금액이 낮은 초소형 아파트가 대안으로 부각되고 있다는 분석이다.
주거비 부담을 줄이기 위해 선택하는 작은 아파트의 가격은 오히려 더 가파르게 높아지고 있다. 올해 1~9월 서울 전용 20㎡ 이하 아파트의 평균 거래 가격은 2억 3063만 원으로 지난해 같은 기간(1억 7782만 원)보다 29.7% 높아졌다. 전용 20㎡ 초과~30㎡ 이하의 평균 거래 가격은 3억 8960만 원에서 4억 3100만 원으로 10.6%가 올랐고 30㎡ 초과~40㎡ 이하는 5억 3380만 원에서 5억 9198만 원으로 10.9% 상승했다. 특히 전용 20㎡ 이하 아파트의 평균 거래 가격 상승률은 다른 면적대의 3배에 육박해 가장 높은 수준을 보였다.
가격이 낮은 초소형 아파트를 찾기도 점점 어려워지는 모습이다. 3억 원 미만 거래 비중은 33.3%로 지난해 같은 기간(41.7%)보다 8.4%포인트 감소했다. 중위 거래 가격 역시 3억 2800만 원에서 3억 6500만 원으로 3700만 원(11.3%) 높아졌다. 저가 거래가 차지하는 비중이 줄고 전반적인 거래 가격 수준이 높아진 셈이다.
문제는 초소형 아파트의 가격마저 오르면서 주거비 부담을 낮추는 대안으로서의 역할이 약해지고 있다는 점이다. 전월세 부담을 피해 매매로 눈을 돌리더라도 높아진 집값에 주거 면적까지 줄여야 하는 상황이다. 상대적으로 저렴한 주택을 찾는 수요가 초소형 아파트에 집중될수록 자금 여력이 부족한 실수요자들의 선택지는 더욱 좁아질 수 있다.
신보연 세종대 부동산AI학과 교수는 “전월세 가격이 오르면서 매매 수요는 높아지는데 면적이 넓고 비싼 주택에 대한 대출이 잘 나오지 않으니 자연히 초소형 아파트로 수요가 몰리는 것”이라며 “금액과 면적을 줄이면서 직장 접근성을 높이고 서울 도심의 인프라를 누리려는 수요로 인해 가격이 계속 상승하는 추세”라고 설명했다. 이어 “지하철역에서 가까운 대단지 브랜드 초소형 아파트에 대한 인기는 앞으로도 지속적으로 이어질 것으로 전망된다”고 짚었다.
