불확실한 경기만큼 부동산시장도 불확실한 상황입니다. 이명박정부는 추가 규제완화 신호를 계속 보내면서 때로는 과감하게 또는 때로는 찔끔씩 부동산정책을 내놓고 있어 매도자는 규제완화를 기대해 머뭇거리고, 매수자는 경기 침체에 따른 추가 하락을 기대하며 매입에 소극적입니다.
이런 가운데 주택공급시장은 악화일로에 있습니다. 2009년을 정점으로 신규 아파트 입주물량은 급감될 예정입니다. 특히 2007년과 2008년 서울 분양물량이 각종 규제정책으로 평소보다 30% 이상 급감한데다 2009년에는 사정이 더 악화되고 있습니다. 늦어도 2010년부터 강남권을 중심으로 주택공급부족에 따른 후유증이 나타나기 시작할 것입니다.
국토해양부에 따르면 2008년 1~11월 인허가 기준 전국 주택건설실적은 25만34가구로 전년 동기의 45만8천6백45가구에 비해 45.5%나 줄었습니다. 특히 아파트의 경우 15만4백82가구로 61%나 급감했습니다. 지역별로는 수도권 주택공급물량(12만9천85가구)이 전년동기대비 47.9% 줄었습니다.
10년전 1998년 사례를 보면 경기부양책에 따른 유동성 장세가 본격화되면 부동산시장은 주택시장이 먼저 재건축단지, 분양권 등 A급 아파트를 부자들이 입도선매하게 됩니다. 그러면 중산층이 한 단계 가격이 뛰어오른 A급 단지를 매입하거나 아니면 저렴한 옐로칩 B급 아파트를 사들였습니다. 서민들은 뒤늦게 B급 또는 C급 아파트로 내집마련을 서둘렀구요.
주택시장 유동성 장세는 강남권 재건축 단지의 급매물이 줄어들고 거래량이 점차 늘어나면 시작될 것입니다. 따라서 주택시장은 지금 유동성 장세가 아닙니다. 급매물이 줄어드는 추세이나 거래량은 좀처럼 변화 없이 거래 침체 상태이기 때문입니다.
한편 토지시장은 2009년에 마곡지구, 위례신도시, 동탄2신도시 등 수도권에서만 20조원에 달하는 토지 보상금이 풀려 그린벨트 및 토지거래허가 해제 지역을 중심으로 단기자금이 몰릴 가능성이 있습니다.
경험상으로 부동산 투자는 부동산 투자에 관심 없는 사람들이 너무 빠르다고 말할 때, 또 부동산 투자에 관심 있는 사람들이 다소 빠르다고 말할 때가 최적의 매수타이밍입니다. 바닥을 치기 전에 말입니다.
그렇습니다. 부동산 가치투자자들도 대세하락이 시작된 지 1년이 되는 2009년 상반기는 시장이 안정되는 시점에 대비한 속도감 있는 움직임이 필요한 시기입니다. 남보다 멀리보고 남보다 빨리 실행하는 것은 가치투자자의 기본 행동지침입니다.
글쓴이 : 오윤섭
등록일 : 2009-01-12
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