상가에 투자할 때는 전문가의 의견을 받거나 현장조사 후에 하는 것이 좋다. 소비자들은 가능하면 가깝고 편리한 곳에서 자신이 필요한 상품을 싸게 구입하는 경향이 있기 때문에 목이 좋은 곳은 임대료와 권리금이 비쌀 뿐만 아니라 매물이 나온 경우도 드물어 구하기가 힘들다.
하지만 발품을 팔면 가능할 수도 있다. 발로 뛰면서 철저하게 현장조사를 해야 한다. 이런 점에서 주변상권이 활성화되어 고객을 흡수할 수 있는 업종들이 고루 분포된 곳이 좋다. 손님의 관점에서 주변을 관찰하고 실제 점포이용객을 직접 확인한다.
자신이 오감으로 느낀 바를 통계나 데이터와 비교해 수치의 객관성을 정립하고 기존의 생각과 실제를 비교검증 한다. 이때 도매상인이나 전문가의 점포입지 적격여부에 대한 의견을 참고하는 것이 좋다. 판매상품의 객단가가 주변 소비자들의 소득수준과 맞아야 한다.
■ 유동인구, 배후지, 소득수준을 따져라
판매상품의 소비대상인구가 많은 곳이어야 한다. 주요고객이 누구인지, 취향과 소비형태, 소비심리 등을 파악하여 주택가나 밀집지역 또는 상업지역 번화가 중 어디가 좋은지를 결정한다. 점포를 중심으로 500m 이내 주변여건을 충분히 고려하라. 통행량 측정은 상권특성을 파악하는 데 유용한 지표가 된다. 일반적으로 여성비율이 50%를 넘으면 사업에 유리한 환경인 것으로 판단한다. 주차시설이 잘못된 곳이라야 손님의 부담이 적다.
■ 비수기를 잡아라
상가를 선정할 때는 해당업종의 비수기에 맞추어 선정한 후 영업준비를 하고 성수기로 진입하려는 회복기에 개점하는 것이 현명하다.
■ 기존 상인들의 표정을 읽어라
주위에서 장사하는 사람들의 눈빛을 보면 그 상권의 발전가능성을 엿볼 수 있다. 상인들의 얼굴에 의욕이 넘쳐흐르거나 왕성한 자신감이 엿보이면 그 상권은 뭔가 다를 것이다.
■ 역, 금융기관, 대형유통시설 등의 길목 파악
역세상권에 위치하면 일단 안심이다(가장 좋은 곳은 사거리나 삼거리 옆에 있는 주통행지이다). 즉 지하철역, 백화점, 대형할인점, 대형 패스트푸드점(맥도널드 등), 대형 교차점 등 사람들이 집중적으로 흡인, 출입하는 장소를 주목해야 한다. 대형 경쟁업체가 있는 곳은 시너지효과를 노리기보다는 불리한 점이 많다. TG(Traffic Generater-교통발생근원)라고 해도 맍은편이 한가한 곳, 인구의 흐름이 목적의식을 가진 통행객은 아무리 많아도 별 도움이 되지 않는다.
돈을 쓰려는 사람이 많고 매일 다른 사람들이 모이는 장소인 지하철역, 대형소매점, 주차장의 출입구와 횡단보도가 있는 장소 등이 좋다.
■ 내리막길, 언덕 아래, 퇴근길 동선 파악
높은 지대보다는 낮은 지대가 유리하다. 모든 구매행동은 언덕 아래서 이뤄진다. 사람들을 따라 걸으면서 대중이 움직이는 흐름을 파악해야 한다. 동선상에 점포가 위치하는지 여부는 매우 중요하며 동선에서 10m만 빗나간 장소에 있어도 매출이 반감되는 것을 자주 볼 수 있다. 동선파악에 있어서 주의할 점은 통행자수보다는 보행자가 유람하듯이 걷는지 목적의식을 갖고 걷는지를 살펴봐야 한다. 매출에 매우 중요한 요소가 된다.
동선파악에서 또 주목해야 할 것은 사람들은 항상 최단코스만을 선택하지 않는다는 사실이다. 가로등이 없다거나 환락가 등이 있으면 우회로를 이용하게 된다. 이러한 곳에서 의외로 싸게 상가를 구입하는 사례가 발생하기도 한다. 또 전혀 동선이 없는 것처럼 생각되는 장소에서 동선이 존재하는 것을 보고 저렴하게 점포를 구입하는 경우가 종종 있는데 이는 현장조사를 하지 않으면 발견하기 어려운 일이다.
퇴근길의 우측(사람의 동선 습관은 목적지를 향해 오른쪽으로 가는 성향이 있음) 방향의 상가에 실질구매가 있다. 상가 맞은편에 상권이 발달되지 않는 경우에는 피하는 것이 좋다. 점포 맞은편에 상점이 없는 곳은 매출이 절반으로 줄어든다.
■ 규모, 잠재력 파악
자금이 부족하다고 안 좋은 입지에 상가를 얻는 것보다는 크기를 줄이더라도 목이 좋은 곳을 선택하는 것이 유리하다. 또한 동업종의 큰 점포가 있는 곳에 작은 점포로 창업해 경쟁하는 것은 무모한 일이다. 대개의 경우 ‘팔리지 않는다’는 것은 그곳의 규모가 작기 때문이다. 즉, 크기가 장사나 매상의 상한을 결정한다고 볼 수 있다.
그러므로 자신의 자금 규모를 생각해서 개발 정도를 살펴가면서 추진하거나 분양받는 것이 중요하다. 수익성도 중요하지만 환금성이나 투자가치면을 무시해서는 안 된다. 또한 투자시점이 합당한지 살펴봐야 한다.
다음에 동원가능한 자금이 적당한가와 자금이 가처분소득에서 발생한 잉여금인가, 장기적인 환금성에도 별 타격이 없는가를 점검해야 한다. 그리고 규모와 업종의 선택은 올바르게 세워져 있으며 투자입지와 장래 발전가능성은 높은지, 상권 형성에는 어려움이 없는지 잘 분석해야 한다.
등록일 : 2007-05-10
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