| 【판시사항】
우선변제권 있는 소액임차인에 해당하는 것으로 보기에 의심스러운 사정이있다고 한 사례
【판결요지】
임대건물의 구조상 5세대의 임차인이 있기는 어려운 점, 임차인의 전입신고가 임대인이 대출
연체로 그 채권자로부터 법적 조치를 취하겠다는 최고장을 받은 이후 경매개시 전에 집중되어 있
는 점, 협의이혼하여 따로 살고 있던 부부가 같은날 전입신고하면서 따로 각 방 1개씩을 임차하
였다고 주장하는 점, 건물을 모두 임대하고 다른 곳에 거주한다는 임대인 부부가 경매개시결정정
본 및 배당기일소환장을 같은 건물에서 받았고 채권자의 직원이 방문하였을 때에 임대인의 처가
위 건물에서 잠을 자고 있었던 점, 임차인 가족이 거주한다는 방에 침대 1개 및 옷 몇 벌만 있었
던 점 등에 비추어 이들을 우선변제권 있는 소액임차인으로 보기에 의심스러운 사정이 있다고
한 사례.
==========================================
【재판전문】
2001. 3. 23. 2000다53397 배당이의
【원고, 상고인】 목포대성신용협동조합
【피고(선정당사자), 피상고인】 송민옥 외 4인
【원심판결】 광주지법 2000. 8. 31. 선고 99나13658 판결
【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원 합의부에 환송한다.
【이 유】 상고이유를 본다.
1. 원심은, 이 사건 경매절차진행중 이 사건 건물을 감정평가한 소외 정찬운이 "이 사건 건물 전
체가 임대중인 것으로 탐문 조사되나 자세한 임대내역은 재조사를 한다."는 취지의 감정평가서
를 작성 제출하고 있고, 현황조사명령을 받은 집행관 조윤석이 이 사건 건물에서 임차인들을 만
난 다음 피고 등의 임차사실을 확인하였다는 취지의 부동산현황조사보고서를 작성, 제출하고 있
으며, 위 사실에 이 사건 건물의 구조가 1, 2층이 어느 정도 독립되어 있는 점, 대출금을 변제하
지 못할 정도로 경제적으로 어려웠던 소외 조경희가 이 사건 건물을 전부 사용하였다고는 보이
지 않는 점, 원고 직원이 1996. 5. 22. 이 사건 건물을 조사할 당시에도 그 중 일부에 대하여 임
차인이 있었던 점 등을 비추어 보면, 피고 등은 실제로 소외 조경희와 사이에 이 사건 건물 중
각 임차부분에 관한 임대차계약을 체결한 후 거주하여 왔다고 봄이 상당하다고 하면서, 피고 등
은 우선변제권이 있는 소액임차인이라 하여, 원고의 이 사건 청구를 배척하고 있다.
2. 그러나 기록에 의하면, 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 여러 가지 점에 비추어 수긍하
기 어렵다.
먼저, 원심판결에서 가장임차인이 아니라고 봄이 상당하다면서 그 근거사실로 든 부분에 대한 증
거를 살펴보면, 갑 제7호증의 5는 감정평가표로 원심 판시와 같이 임대관계에 대하여 "본건 전체
를 임대중인 것으로 탐문 조사되나 자세한 임대내역은 재조사를 요함."이라는 기재가 있으나, 이
러한 기재만으로 피고 등의 임대차관계를 인정하기 부족함은 문언상 명백하고, 갑 제7호증의 6
내지 10은 부동산현황조사보고서로 위 보고서에 현장출장확인방법으로 조사를 하였는데 그 결과
피고 등의 임대차관계를 확인한 것으로 기재는 되어 있으나, 원심 판시와 같이 "이 사건 건물에
서 임차인들을 만났다."는 기재는 되어 있지 않으며, 위 보고서의 기재 내용에 대한 확인을 위하
여 원심이 한 광주지방법원 목포지원 집행관에 대한 사실조회결과에 의하면, 위 보고서를 작성
한 위 조윤석은 당시 외환위기로 임대차현황조사가 폭주하였고 2년이 지나 어떠한 방법으로 조사
하였는지 기억할 수 없다면서, 다만 일반적인 현황조사방법에 비추어 볼 때 임차인이 5명이나 있
다고 한 것으로 보아 현장에서 임차인을 만나지 않았나 추측한다는 정도의 진술만 하고 있을 뿐
이다.
더구나, 위 보고서에 첨부된 현장구조도면(기록 119쪽)이 원고 직원이 현장을 직접 보고 작성하
였다는 현장구조도면(기록 134쪽)과 전혀 다른 사실이 인정되는바, 사정이 그러하다면 어느 현장
구조도면이 실제현황과 일치하는지 여부 등을 더 조사하여 심리하였어야 할 것임에도 이에 나아
가지 아니한 채, 위와 같은 증거들에 의하여 인정되는 사실만으로는 피고 등이 이 사건 건물 중
각 임차부분에 관한 임대차계약을 체결하여 거주하여 왔다고 인정하기는 부족할 것이다.
그리고 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 정황 즉, 이 사건 건물의 1, 2층은 한 층에 방 3개
와 거실 1개, 화장실 1개가 있어 건물구조상 5세대의 임차인이 있기는 어려운 점, 피고 등의 전
입신고가 장홍수의 대출연체로 원고로부터 법적 조치를 취하겠다는 최고장을 받은 이후 원고의
경매개시 전인 1998년 4월에 집중되어 있는 점, 선정자 1 과 2는 원래 부부 사이였다가 1993.
11. 28. 협의이혼하여 따로 살고 있었는데 그들이 같은날 이 사건 건물 번지로 전입신고하면서
그것도 같이 임대차계약을 한 것이 아니라 따로 각 방 1개씩을 임차하였다고 주장하는 점, 이 사
건 건물을 모두 임대하고 다른 곳에 거주한다는 장홍수와 조경희 부부가 경매개시결정정본 및 배
당기일소환장을 이 사건 건물에서 받았고(원심 판시와는 달리 배당기일소환장은 장홍수가 수령하
였다, 기록 121, 122쪽), 원고 직원이 방문하였을 때에 위 조경희가 이 사건 건물에서 잠을 자
고 있었던 점, 선정자 서정철이 거주한다는 방에서는 중학생 참고서가 꽂힌 책상 1개, 피고가
처 및 딸과 거주한다는 방에서는 침대 1개 및 옷 몇 벌만 있었던 점 등은 피고 등을 우선변제권
있는 소액임차인으로 보기에 의심스러운 사정이라 아니할 수 없다.
그렇다면 피고 등이 지급하였다는 임대차보증금에 대한 영수증의 존재 여부 및 그 자금출처, 이
사건 경매에 관한 기록 중 집달관의 현황조사보고서 등 관련 부분 및 피고 등의 임차경위 등 객
관적인 자료들을 더 조사하여 심리함이 없이 원고의 이 사건 청구를 배척한 원심의 조치에는 채
증법칙을 위반하였거나 심리를 다하지 아니하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 하
지 않을 수 없다.
이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기
로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 조무제(재판장) 이용우 강신욱(주심) 이강국 |
