대법원 1985. 1. 22. 선고 84다카989 판결
[보증금반환등] <공1985, 353>


[판시사항]
가.경매가 불능되어 가격이 저감된 부동산을 당초의 최저경매가격으로 응찰한 자가 경매대금 외에 임차인등에 대한임차보증금 반환채무까지 인수한 것으로 보는 것이 경험칙에 반한다고 본 사례

[판결요지]
가.근저당권인 피고가 신청한 임의경매가 1차 경매기일까지 유찰되어 경매가격이 저감되는 처지에서 채권회수의차질이 없도록 피고가 응찰자를 물색한 끝에 원고에게당초의 최저경매가격과 비슷한 액수인 금 6,300만원으로경락매수할 것을 제의하고 원고가 이를 승락하여 원고가동 부동산을 경락받은 것이라면 위와 같은 사정하에서원고가 위 경매대금외에 금 1,200만원이나 되는 임차인들의 임차보증금 반환채무까지 인수한다는 것은 경험칙상이례에 속한다.

참조조문 : 민법 제567조, 민사소송법 제187조

[전 문]
원고, 상고인 임선녀
피고, 피상고인 풍성전기주식회사
원심판결 서울고등법원 1984. 3. 28 선고, 83나3381 판결
주 문 원심판결의 원고 패소부분 중 체당임차보증금반환 청구부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이 유 상고이유를 판단한다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고회사가 그 판시와 같은 근저당권에 기하여 신청한 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차에서 최저경매가격이 당초 62,366,295원으로 평가되었으나 1차 경매기일에응찰자가 없어서 그 가격이 저감되자 피고회사는 채권회수에 차질이 없도록 하기 위하여 동 부동산을 매수할 사람을 물색한 끝에 원고에게 경매절차에 참가하여 당초의 최저경매가격과 비슷한 액수인금 63,000,000원에 경락매수할 것을 제의하기에 이르렀고 원고가 이제의를 승락하여서 원·피고간에 위 부동산의 경매절차에 원고가참가하여 위 금액으로 응찰키로 한다는 취지의 ‘매매’약정이 체결된사실을 인정하고 나서, 나아가 위 부동산의 입주자들의 임차보증금의 반환문제에 관해서 주택임대차보호법에 의한 보호대상이 되는경우에는 그 임차보증금의 반환은 피고가 책임지기로 약정하였는데도 피고가 이를 이행하지 않아서 원고가 1층 입주자 3세대에게 합계금 3,350,000원을 체당 지급해 주었으니 피고는 원고에게 위 약정에 따라 위 금원을 반환할 의무가 있다고 하는 원고의 주장에 대하여 그에 부합하는 듯한 제1심 증인 김경호, 같은 윤용호의 각 증언은 다음 설시 증거에 비추어 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없고 오히려 갑 제2호증의 기재 및 제1심 증인 유영석, 같은 정광수의 각 일부 증언에 변론의 전 취지를 모아보면, 원·피고간의위 약정(갑 제2호증)의 제3조에 의하여 위 부동산 중 2층 입주자인소외 김덕곤에 대하여는 피고가 책임지기로 하되 1층 입주자인 황선모, 같은 오경학, 같은 김경호에 대하여는 원고가 법적 절차에 의하여 처리하기로 한 사실이 인정될 뿐이므로 위 1층 입주자들에 대한 임차보증금 반환채무를 피고가 부담할 것을 전제로 하는 원고의위 주장은 그 이유가 없다고 하여 동 금원지급청구부분을 배척하였다.

그러나 우선 갑 제2호증(약정서, 을 제1호증과 같은)의 제3조의 문면을 보면, ‘병’(이 사건 부동산의 소유자)의 주택의 거주자중 2층입주자 김덕곤 전세금 150만원은 주택임대차보호법에 의하여 ‘갑’(이 사건 피고)이 책임지며, 1층 입주자(점포) 황선모, 오경학, 김경호는 ‘을’(이 사건 원고)이 법적 절차에 의하여 처리키로 한다라고기재되어 있는 바, 1층 입주자 황선모, 오경학, 김경호에 관한 기재내용은 피고가 김덕곤의 전세금을 책임진다고 되어 있는 전반부의표현과는 달리 전세금액의 표시가 없을 뿐만 아니라 책임을 진다는표현을 사용하지 않고 단순히 원고가 법적 절차에 의하여 처리키로한다라고 표시되어 있어서, 원고가 주장하는 바와 같이 원·피고간에 입주자들에 대한 임차보증금의 반환은 피고가 책임질 것이로되다만 1층은 점포이기 때문에 주택임대차보호법에 의한 전세금반환채무를 부담할 여지가 없고 법적 절차만 취하여 명도를 시키면 되고 임차보증금의 반환문제가 없다고 피고가 말하여 그와 같이 표시된 것 뿐인데 후에 보니 위 점포에는 방실이 딸려 있었고 경매의기초가 된 근저당권등기 이전에 임차 입주하여 주민등록까지 마쳤다는 취지의 변명에 일응 수긍이 가고, 둘째로, 원·피고간의 위 약정은 이 사건 부동산에 관한 경매가 유찰되어 경매가 격이 저감되는 처지에서 피고가 응찰자를 물색한 끝에 원고를 만나 이루어진것이므로 그러한 사정하에서 원고가 경매대금외에 입주자들의 임차보증금까지 떠맡는다는 것은 경험칙상 이례에 속하고 또한 원심이배척하지 아니한 을 제3호증의 16내지 20(각경매기일 공고)의 기재에 의하면, 입주자 황선모의 전세금 800만원, 오경학의 전세금150만원, 김경호의 전세금이 250만원이 되어 전세금의 합계가 금1,200만원이나 되는데 이 사건 부동산을 당초 6,300만원에 응찰키로한 원고가 또 다시 1,200만원이나 되는 임차보증금 반환채무를 떠맡기로 약정했다고 믿기 어렵고, 더욱이 갑 제6호증의 2 (영수증)의기재와 증인 김경호, 윤용호의 증언에 의하면 피고는 1층 입주자오경학에게 전해주라고 원고에게 70만원을 보내주어서 원고가 이를오경학에게 전달한 사실이 인정되니, 위의 사정에 비추어 보면 적어도 원·피고 사이에 있어서는 1층 입주자들의 임차보증금의 반환은 피고가 책임지기로 한 것이라고 볼 것이다.그런데도, 원심판결이 갑 제6호증의 2(영수증)의 기재에 관해서는아무런 언급없이 그대로 눈감아 버리고 동 기재내용과 상통하는 1심 증인 김경호나 윤용호의 증언부분은 위에 살펴본 여러사정에 비추어 한층 더 믿을만한 것인데로 불구하고 이를 배척하고 갑 제2호증(약정서)의 제3조의 자구해석에만 치우치고 1심 증인 유영석, 정광수의 증언을 과신한 나머지 원고가 이 사건 부동산의 1층 입주자들의 임차보증금의 반환채무를 부담하기로 했다고 인정한 원심의조처에는 필경 증거판단을 그르치고 심리를 다하지 아니한 위법이있고 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당한다고 하겠으므로 상고논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결의 원고 패소부분 중 채당임차보증금반환 청구부분을 파기하여, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.


재판장대법관 김 덕 주
대법관 강 우 영
대법관 윤 일 영
대법관 오 성 환