살고 있는 임대 아파트의 건설주가 부도를 내어 법정관리신청에 들어갔는데, 법정관리신청이 기각되어 파산위기에 몰려 아파트는 채권자들에게 넘어가고 입주자들은 보증금의 10%도 못받는다는 공고가 붙었습니다. 임대아파트가 부도가 나면 입주자들은 어떤 조치를 취해야 하는지, 또한 보증금을 제대로 받을려면 어떻게 해야 하는지 알려주십시요.
파산자가 파산선고시에 가진 모든 재산은 이를 파산재단으로 보고(파산법 제6조 제1항), 파산자에 대하여 파산선고전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권은 이를 파산채권으로 하며(같은 법 제14조) 파산채권은 파산절차에 의하지 아니하고는 이를 행사할 수 없게 되어 있습니다(같은 법 제15조).
다만, 파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 대하여 별제권을 가지므로(같은 법 제84조) 파산절차에 의하지 않고 이를 행사하여 우선변제를 받을 수 있으나(같은 법 제86조), 대항력을 갖춘 확정일자부 임차인이나 소액임차인에게는 저당권자와 같은 별제권이 인정되지 아니하여 파산절차에 의하여 배당을 받을 수밖에 없습니다.
따라서, 별제권자가 있는 부동산에 대한 배당순위는 별제권자, 재단채권, 우선적 파산채권, 일반 파산채권, 후순위 파산채권의 순서로 되는데 대항력을 갖춘 확정일자부 임차인이나 소액임차인은 우선적 파산채권자에 해당되므로 현행 파산법 규정에 따르면 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 것과 같은 우선변제권은 인정되지 않을 것으로 보입니다.
다만, 건물에 대하여 근저당권설정등기가 되기 전에 대항요건을 구비한 임차인인 경우에는 해당 주택의 낙찰자에 대하여 대항할 수 있으므로 낙찰자로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않을 수 있습니다.
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