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	hkauction	2008-03-11

	Re : 권리 분석 부탁 드립니다(급합니다)

아파트를 경매 참가하려고 합니다 그러나 혹시하는 마음에 권리분석을 듣고 싶습니다 1.세입자 대항력은 어떤지? 2.세입자가 있는데 무재중 일때 물품처리 방법은? 3.혹시 추후 발생할수 있는 세입자 대항력이 존재 하는지? 4.전입 신고하지 않고 점유하고 있는 세입자가 있다면 대항력과 추후 처리방법? ●감정평가서정리-칼호텔서측인근-일대주택지대로공동주택및단독주택,카센타,중소규모 점포등혼재,서측인근중앙여자중학교,남동측인근제주칼빌딩소재 -제반차량출입용이,교 통사정양호 -인근시내버스(정)소재 -가스보일러난방 -홈오토시설갖춤 -부정형등고평탄 지 -서측및남측각각8m도로접함 -일반상업지역,방화지구 -최고고도지구(30m이 하) 07.04.17 대한감정 ●물건번호/면 적 물건번호: 단독물건 대지 21.549/1417.7(6.52평)건물 99.58(30.12평)(44.3평형) 10층-2005.1.12보존 감정가180,000,000 대지26,000,000(14.44%)건물154,000,000(85.56%) ●경매진행과정180,000,000유찰2007-11-11 30%↓ 126,000,000유찰 2007-12-18 30%↓ 88,200,000유찰 ●법원임차조사 점유관계를확인하기위하여2007.3.29,4.4.등2회에걸쳐출장하였으나폐문부재로점유자를 만날수없었으며관리사무소에문의한바점유관계를알수없었음.같은아파트902호에거주하는 소유자의시동생이라고진술하는강영철에게문의한바동인이매수하기위하여관리하고있다고 진술하고있으나전자키이므로개폐할수없어공가여부를확인할수없었음.관할동사무소에서 주민등록전입자를확인한바조사일현재(2007.3.29.현재)강영철의처강윤정이전입되어있 음.더이상구체적인사항에대하여달리조사할방법이없으므로현관출입문외벽에임차인등의 조사를위한알리는말씀을부착하였음 ●세대조사전입 07.02.09 강윤정 동사무소확인:07.10.23 ●등기권리 소유권 이은실 2005.12.08 전소유자:서영희 저당권 기업은행제주 2005.12.08 108,000,000 저당권 서영희 2005.12.12 50,000,000 임의 기업은행 2007.03.21 청구액:104,905,804원 열람일자 : 2007.05.03

원칙상 권리분석은 경매컨설팅 코너를 이용하셔야 가능합니다. 일단 간단히 답변은 드리겠습니다. 올려놓으신 자료만으로 정확한 권리분석이 될수는 없지만 임차인의 대항력은 없어보이며 특별히 새로운 문제가 발생할것으로 보이지는 않습니다. 차후 낙찰후 임차인및 소유자는 명도및 인도며령 절차에 따라서 진행하시면 되며 한국경매 명도, 인도 코너에 자세히 나와 있습니다. 명도는 그대 그때 상황에 따라서 달라지는 것이므로 어떤 정확한 대안은 없습니다. 업무시간에 문의 주시면 친절히 상담하여 드리겠습니다. 만 약 경매가 처음이시라면 반드시 전문가의 도움을 한번쯤은 받으시는게 자칫 발생할지모르는 사고를 방지 하실수가 있습니다. 저희 한국경매를 이용해주셔서 감사합니다.

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