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	hkauction	2009-08-27

	Re : 정말 궁금해서 글을 올립니다. 답변 부탁드립니다.

다가구 주택(원룸)이 경매에 나왔습니다. 소유자는 한명이며, 총 열여섯 가구이고 모두 개별 물건으로 경매에 나왔습니다. 권리관계에서 최선순위로 저당권이 설정되어 있고, 다음으로 101호에 임차인의 전세권이 설정되어 있습니다. 저당권 및 전세권은 건물 전체에 관하여 설정되어 있습니다. 등기부등본을 발급받아 확인해 보니 개별등기된 건물이었습니다. 이와 같은 경우 제가 궁금한 점은....... 1. 첫째, 저당권과 전세권은 건물 전체에 대하여 우선변제를 받는지요? 2. 둘째, 우선변제를 받는 다면.....전체 세대의 경매가 종료된 다음 저당권과 전세권이 전체 경락대금에 대하여 최우선변제금(1/2)을 제외하고 배당을 받나요?아니면 각 세대별 경락된 물건에 대하여 최우선변제금을 제외하고 우선변제를 받나요? 정말 모르는 부분이 많습니다. 챙피하지만 꼭~~~좋은 답변 부탁드립니다.

먼저 만약 입찰하실거라면 반드시 전문가의 전문분석을 받으실 것을 권해드립니다. 질문만으로 배당상황을 정리하기가 힘드니 간단히 답변을 드리겠습니다. 최우선 변제금이란 소액 임차보증금, 국세, 3개월 임금채권등 몇개 항에 해당됩니다. 따라서 저당권및 전세권이 물권의 개념만으로는 우선변제금에 들어가지는 않는것 같습니다. 이는 순위 배당이며 다만 전세권은 건물에 대한 배당권한을 가지나 현재 그지위가 임차인의 지위로 전입과 확정일등의 배당의 권한을 갖는다면 전세권의 배당절차보다는 임차인의 지위로서 소액임차대상이되면 소액이 안된면 임차인과 전세권의 지위로의 순위배당을 받게될것입니다. 본물건의 권리분석시 중요 포인트는 낙찰받으시려는 개별사건의 임차보증금을 낙찰자가 인수하냐 안하냐에 포인트를 잡으셔야 될것 같습니다. 서류를 본것이 아니고 또한 질문하신 글의 요지를 이해못해서 정확한 답변을 드린것 같지 않습니다. 업무시간에 문의 주시면 친절히 답변을 드리도록 하겠습니다. 저희 한국경매를 이용해주셔서 감사합니다.

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