경매를 공부하고 있는지 얼마안된 사람인데 잘모르는 글자가 있어서 문의드립니다. 경매진행중인 부동산에 유치권,유익비 그리고 법정지상권 등 적혀있는데 무슨뜻인가요?
유치권에는 필요비와 유익비가 있습니다. 필요비라함은 물건을 통상 사용한 데 적합한 상태로 보존하고 관리하는 데 지출되는 비용을 말하고 이에는 통상의 필요비와 평상적인 보존 이외에 지출하는 특별한 필요비가 있습니다. 유익비라함은 필요비 이외의 비용으로 물건의 개량이나 물건의 가치를 증가시키기 위하여 지출된 비용을 말합니다.
법정지상권이란 아래와 같다.
1. 전세권과 법정지상권(민법 제305조 1항)
대지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속한 경우에 건물에 대하여만 전세권을 설정한 후 경매 등 사유로 대지소유자가 변경 된 경우 대지소유자는 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
2. 저당권과 법정지상권(민법 제366조)
토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속한 경우에 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
- 성립요건
1. 토지에 저당권이 설정 될 당시 건물 존재
2. 토지와 건물의 소유자 동일
3. 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권 설정
4. 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 각각 달라져야 함.
3. 가등기담보법과 법정지상권(가등기담보등에관한법률 제10조)
토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속한 경우에 그 토지 또는 건물에만 가등기담보권, 양도담보권 또는 매도담보권이 설정된 후, 이들 담보권의 실행 또는 담보가등기에 기한 본등기가 이루어져 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때에는 건물의 소유를 목적으로 토지위에 지상권이 설정된 것으로 본다.
4. 입목법과 법정지상권(입목에 관한 법률 제6조)
토지와 그 지상의 입목이 동일인에게 속한 경우에 경매 기타의 사유로 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 때에는 토지소유자는 입목의 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
5. 관습상의 법정지상권(대법원 판례)
토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속한 경우에 그 건물 또는 토지만이 매매, 증여, 강제경매, 공매 등으로 각각 소유자가 다르게 괸 경우에는, 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하게 된다.
- 성립요건
1. 토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유
2. 매매 기타의 적법한 원인에 의해서 토지와 건물의 소유자 분리
3. 철거약정 부존재
경매가 처음이시고 초보자시라면 반드시 전문가와 상의후 입찰하실것을 권해드립니다.
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