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	hkauction	2017-05-01

	Re : 아파트경매의 토지가 궁금합니다.

아파트를 하나 낙찰받아 임대르 놓으려고 합니다. 토지면적이 없는 아파트도 있고 토지가 별도로 등기되있는 아파트도 있던데요 왜 이렇게 나오는건지 잘모르니 좋은물건인지 나쁜 물건인지 알수가 없네요... 저같은 초보자가 들어가도 괜찮은 물건인가요?

토지 별도등기는 일반등기와 별도로 토지에 별도의등기가 있음을 의미합니다. 따라서 토지의 별도등기는 시효가 아니라 원인 소멸이되어야 없어지는것으로 경매시 토지별도 등기권자가 배당신청을 한경우만 말소됩니다. 토지별도등기 구분법을 설명하자면 아래와 같습니다. " '토지별도 등기 있음'물건에 입찰 할때는 만약 토지가 세대별로 (지분)등기가 되어 있다면 보전 등기일 보다 앞선 근저당권도 매각후에 소멸되는데 지분등기가 안 되었을 경우에는 나중에 지분등기 될때 근저당 금액이 토지비율 만큼씩 매수자에 인수된다. 그리고 법원에 따라서 토지에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 특별매각 조건을 붙이는경우도 있다. 이때는 낙찰가격이 현저히 떨어지는 일이 발생한다. 그러므로 토지의 저당권자를 배당에 참가시켜 경매대상이 된 구분 건물의 대지권 비율 만큼에 해당되는 금액을 배당하여 주고 당해 구분건물의 대지권에 상응하는 토지 저당권을 일부 말소시키는 것으로 처리한다. 토지별도 등기 있음 물건에 입찰할 때에는 먼저 토지에 대한 등기부 등본을 발급받아 채권자가 누구인지 확인한다. 그런다음 토지에 대한 저당권 변경 내역을 확인 한다. 또 해당 건물의 등기부 등본을 떼어 집합 건물의 보존 등기 내역과 매매 내역을 확인하고 대지권 지분 등기가 되어 있는지 확인한다. 또 매각 물건 명세서 등을 확인하여 토지에 대한 저당권을 인수한다는 특별매각 조건이 있는지 여부를 반드시 확인하고 토지의 저당권자가 채권신고를 하였는지 확인한다. 토지의 저당권자가 채권신고를 하였고, 토지와 건물이 일괄 평가 되었다면 경매에 참여해도 좋다. 그러나 법원 감정평가서 상에 건물만 평가 되었거나, 토지별도등기를 인수한다는 특별 조건이 있다면 입찰에 참여하지 않는 편이 좋다. 주택등 등기부 등본이 대지권에 관하여 지분등기가 되어 있고 대지권의 표시란에 토지별도 등기가 있을 것이다. 그러므로 건물과 대지권에 대한 감정평가도 이루어지는 경우 대체로는 안전한 물건이라고 할 수 있다. " 대지권미등기는 여기서 대지권자체가 등기가 안되있는경우로 이것을 대지권미등기라하고 집합건물에서 존재하며 이경우는 거의대부분 형식적인 미등기로 하자가 없는게 많습니다. 미등기가 실제로 하자가 있다면 대지권금액을 지불해야되거나 등기가안될수있는 심각한상황이 생길수있도있습니다. 대지권없음은 대지권 아예없는 경우로 시유지나 국유지가 이에해당되는 경우가 많으며 토지주의 허락을 받고 일정기간 건물을 신축하고 사용한후 반환하는 기한계약이 많습니다. 대지권없는 건물은 차후 지료청구 매도청구등 재산상손실을 입을수가 있으므로 입찰전 신중을 기해야만합니다. 경매초보시라면 이런사건은 반드시 전문가와 상의후 진행하실것을 권해드립니다. 저희 한국경매를 이용해 주셔서 감사합니다.

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