며칠전 중앙법원 7월30일 사당동에 아파트가 13채가 한번에 진행되었는데요. 저는 물건이 좋아서 입찰하려다가 입찰하지 않았습니다. 이유가 토지별도등기가 있어서 위험할거같아서 였는데요. 근데 전부 다 낙찰되었고 어떤건 60명도 넘게 몰렸는데요. 제가 분석을 잘못한듯합니다. 알려주세요.
토지 별도등기는 일반등기와 별도로 토지에 별도의등기가 있음을 의미합니다. 따라서 토지의 별도등기는 시효가 아니라 원인 소멸이되어야 없어지는것으로 경매시 토지별도 등기권자가 배당신청을 한경우만 말소됩니다.
토지별도등기 구분법을 설명하자면 아래와 같습니다.
'토지별도 등기 있음'물건에 입찰 할때는 만약 토지가 세대별로 (지분)등기가 되어 있다면 보전 등기일 보다 앞선 근저당권도 매각후에 소멸되는데 지분등기가 안 되었을 경우에는 나중에 지분등기 될때 근저당 금액이 토지비율 만큼씩 매수자에 인수됩니다.
그리고 법원에 따라서 토지에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 특별매각 조건을 붙이는경우도 있습니다.
이때는 낙찰가격이 현저히 떨어지는 일이 발생합니다.
그러므로 토지의 저당권자를 배당에 참가시켜 경매대상이 된 구분 건물의 대지권 비율 만큼에 해당되는 금액을 배당하여 주고 당해 구분건물의 대지권에 상응하는 토지 저당권을 일부 말소시키는 것으로 처리합니다.
토지별도 등기 있음 물건에 입찰할 때에는 먼저 토지에 대한 등기부 등본을 발급받아 채권자가 누구인지 확인합니다.
그런다음 토지에 대한 저당권 변경 내역을 확인 합니다.
또 해당 건물의 등기부 등본을 떼어 집합 건물의 보존 등기 내역과 매매 내역을 확인하고 대지권 지분 등기가 되어 있는지 확인합니다.
또 매각 물건 명세서 등을 확인하여 토지에 대한 저당권을 인수한다는 특별매각 조건이 있는지 여부를 반드시 확인하고 토지의 저당권자가 채권신고를 하였는지 확인한다.
토지의 저당권자가 채권신고를 하였고, 토지와 건물이 일괄 평가 되었다면 경매에 참여해도 좋습니다.
그러나 법원 감정평가서 상에 건물만 평가 되었거나, 토지별도등기를 인수한다는 특별 조건이 있다면 입찰에 참여하지 않는 편이 좋습니다.
따라서 이번 말씀주신 사건은 토지별도등기지만 문제가 없는 사건이었습니다.
경매초보시라면 이런사건은 반드시 전문가와 상의후 진행하실것을 권해드립니다.
저희 한국경매를 이용해 주셔서 감사합니다
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